Antes de firmar arras por un piso de segunda mano hay que revisar cinco cosas, de la más cara a la más barata: lo que dice el Registro (titular, cargas y metros), la comunidad (cuota, derramas y actas), el edificio (año, fachada, cubierta y ascensor), la vivienda por dentro (humedades, instalación eléctrica, fontanería, ventanas y orientación) y los números (impuestos, hipoteca aprobada, reforma y tipo de arras). Comprar usado tiene una ventaja enorme sobre comprar sobre plano: puedes verlo. El problema es que casi nadie sabe qué mirar, y las dos visitas típicas se van en imaginar dónde iría el sofá. Aquí está la lista; si buscas piso, mira todas las viviendas que tenemos hoy a la venta y, si además vendes la tuya, empieza por la valoración gratuita.
1. ¿Qué dice el Registro de la Propiedad del piso? Titular, cargas y metros
Antes que el estado del parqué, esto. La nota simple del Registro de la Propiedad cuesta poco, se pide por internet y responde a las tres preguntas que pueden tirar abajo una compra:
¿Quién es el titular del piso?
Tiene que coincidir con quien te lo vende. Si hay varios titulares, firman todos.
¿Tiene cargas: hipoteca, embargo o servidumbre?
Hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias. Una hipoteca del vendedor no es un problema, se cancela en la firma. Un embargo sí lo es.
¿Coinciden los metros del Registro, el catastro y el anuncio?
La superficie inscrita, la del catastro y la del anuncio no siempre son la misma, y la diferencia a veces es grande. Tienes el detalle en la guía de la nota simple registral.
Comprueba también si hay obras hechas que no estén inscritas, como una terraza cerrada o un altillo. Lo que no está legalizado lo hereda quien compra.
2. ¿Qué preguntar a la comunidad de vecinos antes de comprar?
Es donde aparecen los gastos futuros que no se ven en la visita.
Cuota mensual de comunidad y qué incluye
No es lo mismo con ascensor, portero o piscina.
Derramas aprobadas o previstas
Una rehabilitación de fachada o el cambio del ascensor son cantidades serias, y lo que manda es la fecha del acuerdo, no la de la escritura.
Actas de las últimas juntas
Ahí salen las obras pendientes, los problemas del edificio y los conflictos entre vecinos.
Certificado de estar al corriente de pagos
El vendedor tiene que aportarlo para escriturar.
3. ¿Qué revisar del edificio: año, fachada, cubierta y ascensor?
Año de construcción e inspección técnica del edificio
Y si ha pasado la inspección técnica que le corresponda.
Fachada, cubierta y zaguán
Si el edificio está descuidado, la derrama es cuestión de tiempo.
Ascensor: si hay, si llega a tu planta y si para a nivel de calle
Si no hay, cuenta con que el día que vendas será lo primero que te digan.
Ruido: visitar también por la tarde o el fin de semana
Un bajo junto a un bar suena distinto un martes por la mañana.
4. ¿Qué mirar dentro del piso: humedades, instalaciones, ventanas y luz?
Humedades en techos, ventanas y armarios
Mira esquinas de techo, bajo las ventanas, detrás de los muebles y dentro de los armarios empotrados. Una mancha reciente pintada encima se nota al tacto.
Instalación eléctrica: cuadro, diferencial y tomas de tierra
Cuadro con diferencial y automáticos, enchufes con toma de tierra. Una instalación antigua es una reforma completa, con rozas incluidas.
Fontanería y presión del agua
Abre todos los grifos a la vez y mira la presión. Pregunta si las bajantes son originales.
Calefacción y agua caliente
Tipo, antigüedad y si el gasto es individual o central.
Ventanas y doble acristalamiento
Si cierran bien, si tienen doble acristalamiento y si el marco está frío al tacto en invierno.
Orientación y luz real del piso
A qué hora entra el sol y a qué da cada ventana, no lo que diga el anuncio.
Certificado energético del piso
La letra te da una pista del consumo que vas a tener. Explicamos qué es y qué significa en el certificado de eficiencia energética.
5. ¿Qué números hay que cerrar antes de firmar las arras?
Antes de firmar arras conviene tener cerrada la cuenta completa, no solo el precio.
Impuestos y gastos de compra en Aragón
Se detallan en impuestos al comprar una vivienda en Aragón.
La hipoteca aprobada, no prometida
Con la tasación hecha y la oferta vinculante del banco. El recorrido está en cómo conseguir la hipoteca para comprar tu casa.
El presupuesto de la reforma antes de firmar
Si la vivienda la pide, pedido antes de firmar y no después.
El tipo de arras que vas a firmar
Determina qué pasa si al final no compras. Lo tienes en las arras en la compraventa de una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena pagar a un técnico para que lo revise? En una vivienda antigua, en una con sospecha de humedades o en una que vas a reformar entera, sí. Es una cantidad pequeña comparada con el precio y con el coste de equivocarse.
¿Cuántas visitas hay que hacer? Al menos dos, y la segunda a una hora distinta. La primera se va en la impresión general; en la segunda es cuando se ven las cosas.
¿Puedo negociar por lo que encuentre? Sí, y es la forma útil de usar esta lista. Un presupuesto de reforma en la mano vale mucho más que la sensación de que el piso está viejo.
¿Qué barrio me conviene? Depende de lo que busques y de lo que puedas pagar. Hicimos un recorrido por zonas en los mejores barrios de Zaragoza para vivir.
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