Al comprar una vivienda en Aragón se paga, en segunda mano, el ITP por tramos desde el 8 % del precio (hasta 400.000 €) y, en obra nueva, el IVA del 10 % más el AJD del 1,5 %; a eso se suman notaría, registro y gestoría, así que conviene contar con un 10 % a 12 % del precio además de la entrada. En una vivienda usada de 180.000 € son unos 16.000 a 17.000 €. Hay bonificaciones del ITP para menores de 35 años (12,5 % de la cuota en vivienda habitual de hasta 100.000 €) y para familias numerosas (50 %, 60 % en municipio rural). Comprar no es solo el precio que se acuerda con el vendedor: aquí explicamos qué se paga en cada caso, con ejemplos, descuentos y plazos; si buscas piso, mira las viviendas que tenemos hoy a la venta y, si vendes la tuya para comprar, empieza por la valoración gratuita.
¿Cuánto ITP se paga al comprar una vivienda de segunda mano en Aragón?
La compra de una vivienda de segunda mano entre particulares tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo paga el comprador y en Aragón se aplica por tramos sobre el precio de compra:
| Tramo del precio | Tipo de ITP |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8 % |
| De 400.000 € a 450.000 € | 8,5 % |
| De 450.000 € a 500.000 € | 9 % |
| De 500.000 € a 750.000 € | 9,5 % |
| Más de 750.000 € | 10 % |
Los tramos son progresivos: cada porción del precio tributa a su tipo, no todo el precio al tipo del tramo más alto. El ITP se declara mediante autoliquidación y se ingresa en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva? IVA más AJD
Cuando la vivienda es de obra nueva (primera entrega del promotor), no se paga ITP. En su lugar se pagan dos impuestos a la vez:
IVA del 10 % sobre el precio
Es el tipo reducido de la vivienda residencial.
Actos Jurídicos Documentados del 1,5 % en Aragón
Se paga por la escritura pública de compraventa.
Es la diferencia clave con la segunda mano: la obra nueva suma IVA y AJD, mientras que la segunda mano paga solo ITP.
¿Qué gastos comunes tiene cualquier compra? Notaría, registro, gestoría y tasación
Además del impuesto principal, comprar cualquier vivienda lleva otros gastos que conviene prever, y conviene tenerlos en cuenta antes de cerrar la operación sobre cualquiera de los pisos y casas en venta en Zaragoza:
Notaría
Por la escritura de compraventa.
Registro de la Propiedad
Por la inscripción a nombre del comprador.
Gestoría
Si se encarga la tramitación.
Tasación y gastos de la hipoteca
Si hay hipoteca, la tasación del inmueble y los gastos propios del préstamo.
Como referencia orientativa, entre impuestos y estos gastos conviene contar con alrededor de un 10 % a 12 % del precio en segunda mano. Es una estimación: la cifra exacta depende del precio, del tipo de vivienda y de las bonificaciones que correspondan.
Ejemplo: cuánto cuesta en impuestos comprar un piso de 180.000 € en Zaragoza
Una vivienda de segunda mano de 180.000 € en Zaragoza, sin bonificaciones:
- ITP al 8 % (el precio está dentro del primer tramo): 14.400 €.
- Notaría, registro y gestoría: aproximadamente 1.500 € a 2.500 €.
En total, unos 16.000 € a 17.000 € por encima del precio, que es la cantidad que el comprador debe tener prevista además de la entrada y de lo que financie el banco.
¿Segunda mano u obra nueva? La misma vivienda, dos facturas de impuestos
Para ver la diferencia con números, tomemos una vivienda de 200.000 €:
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 8 % = 16.000 € | IVA 10 % = 20.000 € |
| Impuesto de la escritura | (incluido) | AJD 1,5 % = 3.000 € |
| Total en impuestos | 16.000 € | 23.000 € |
A igualdad de precio, la obra nueva soporta unos 7.000 € más de impuestos en este ejemplo, porque suma IVA y AJD mientras que la segunda mano paga solo ITP. No significa que la obra nueva sea siempre peor compra: suele estar lista para entrar, con garantías y eficiencia energética alta, factores que también valen dinero. Pero conviene tenerlo en cuenta al comparar dos viviendas de precio parecido.
¿Qué pasa si escrituro por debajo del valor de referencia del Catastro?
Un detalle que sorprende a muchos compradores: los impuestos de la compra no siempre se calculan sobre el precio pagado, sino sobre el mayor entre ese precio y el valor de referencia que el Catastro asigna a la vivienda. Si acuerdas un precio inferior a ese valor de referencia, Hacienda calculará el ITP (o el AJD) sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste. Antes de firmar, conviene consultarlo para no llevarse una liquidación complementaria meses después.
Ejemplo: el ITP de un joven que compra su primera vivienda en Zaragoza
Un comprador de 30 años adquiere su primera vivienda habitual en Zaragoza por 95.000 € (dentro del límite de 100.000 € de la bonificación):
- ITP general al 8 %: 7.600 €.
- Bonificación del 12,5 % sobre la cuota: 950 € menos.
- ITP a pagar: 6.650 €.
La bonificación no es enorme en cifras absolutas, pero es un ahorro real que conviene no dejar pasar si se cumplen los requisitos. En familias numerosas, con una bonificación del 50 % (60 % en municipio rural), el ahorro es mucho mayor.
¿Qué bonificaciones del ITP hay en Aragón? Jóvenes y familias numerosas
Aragón reduce el ITP para determinados perfiles cuando la vivienda es la habitual. Las principales:
Jóvenes menores de 35 años: 12,5 % de la cuota del ITP
También personas con discapacidad igual o superior al 65 %. La bonificación exige que la vivienda sea habitual y que su precio no supere los 100.000 €.
Familias numerosas: 50 % de la cuota, 60 % en municipio rural
Bonificación del 50 % de la cuota en vivienda habitual, que sube al 60 % si la vivienda está en un municipio rural aragonés, cumpliendo los requisitos de renta y patrimonio.
Cuando la vivienda se compra entre varias personas y no todas cumplen los requisitos, la bonificación se aplica en proporción a su porcentaje de propiedad. Los tipos y los límites se revisan cada año, así que antes de firmar conviene confirmar los vigentes.
¿Cuánto hay que reservar para impuestos al comprar? Una regla práctica
Para no llevarse sorpresas: en segunda mano, cuenta el ITP según el tramo del precio más un 2 % o 3 % adicional de notaría, registro y gestoría. En obra nueva, cuenta el 10 % de IVA más el 1,5 % de AJD más esos mismos gastos. Y si encajas en alguna bonificación, el ahorro puede ser importante: por eso vale la pena revisarlo antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Sale más barata fiscalmente la segunda mano o la obra nueva? Depende del precio y de los tipos vigentes de ITP, IVA y AJD, además de las posibles bonificaciones. En general, en tramos bajos el ITP del 8 % de la segunda mano queda por debajo del 10 % de IVA más 1,5 % de AJD de la obra nueva, pero cada caso se valora aparte.
¿Hay ayudas para jóvenes al comprar en Aragón? Sí. Los menores de 35 años tienen una bonificación del 12,5 % de la cuota del ITP si la vivienda es habitual y no supera los 100.000 €. Conviene confirmar los requisitos vigentes en el momento de la compra.
¿Cuándo se paga el ITP? En los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura, mediante autoliquidación.
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