Al comprar una vivienda de segunda mano en Aragón pagas, además del precio, el ITP (el 8 % hasta 400.000 €) y la notaría y el registro. En un piso de 200.000 € en Zaragoza son unos 16.640 €: 16.000 € de ITP y unos 640 € de notaría y registro con IVA, más los folios y las copias de la escritura y la gestoría si la contratas.
En obra nueva no se paga ITP, sino el 10 % de IVA y el 1,5 % de AJD. Si pides hipoteca, de sus gastos solo te corresponde la tasación (y la comisión de apertura, si la hay), y la plusvalía municipal la paga el vendedor. Los menores de 35 años, las personas con discapacidad, las víctimas de violencia de género y las familias numerosas tienen bonificaciones.
Aquí tienes cada gasto, quién lo paga y cuánto es, con un ejemplo completo. Si buscas piso, mira las viviendas que tenemos hoy a la venta y, si vendes la tuya para comprar, empieza por la valoración gratuita.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda en Aragón y quién paga cada uno?
Estos son todos los gastos de una compraventa de vivienda en Aragón en 2026, quién los paga y cuánto suponen:
| Gasto | Quién lo paga | Cuánto |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | El comprador, siempre | 8 % hasta 400.000 €; del 8,5 % al 10 % en la parte que pase de esa cifra |
| IVA (obra nueva) | El comprador, en la factura del promotor | 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública) |
| AJD de la compraventa (obra nueva) | El comprador | 1,5 % |
| Notaría de la compraventa | La escritura, el vendedor; la primera copia, el comprador; salvo pacto | 412,02 € con IVA para 200.000 €, más folios y copias |
| Registro de la Propiedad | El comprador | 224,96 € con IVA para 200.000 € |
| Gestoría | Quien la contrate | Sin arancel: pide presupuesto |
| Tasación (si hay hipoteca) | El comprador | Sin precio oficial: pide presupuesto |
| Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca | El banco | Nada para ti |
| Plusvalía municipal | El vendedor | Nada para ti, salvo que el vendedor no resida en España |
| Comisión de la inmobiliaria | Quien la haya firmado con la agencia | Sin tarifa oficial |
¿Cuánto ITP se paga al comprar una vivienda de segunda mano en Aragón?
La compra de una vivienda de segunda mano entre particulares tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo paga el comprador y en Aragón se aplica por tramos sobre el precio de compra, o sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor. Es la escala vigente en 2026, sin cambios desde 2016:
| Tramo del precio | Tipo de ITP |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8 % |
| De 400.000 € a 450.000 € | 8,5 % |
| De 450.000 € a 500.000 € | 9 % |
| De 500.000 € a 750.000 € | 9,5 % |
| Más de 750.000 € | 10 % |
Los tramos son progresivos: cada porción del precio tributa a su tipo, no todo el precio al tipo del tramo más alto. Una vivienda de 450.000 € paga 32.000 € por los primeros 400.000 € y 4.250 € por los 50.000 € siguientes: 36.250 € en total.
El ITP lo paga siempre el comprador, aunque el contrato diga otra cosa. Se presenta mediante autoliquidación en el plazo de un mes contado desde el día siguiente a la firma de la escritura; si el último día es sábado, domingo o festivo, pasa al siguiente día hábil. Puedes presentarla por internet con DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve, o en las oficinas de la Administración Tributaria de Aragón. Si te corresponde una bonificación, se pide en esa misma autoliquidación.
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva? IVA más AJD
Cuando la vivienda es de obra nueva (primera entrega del promotor), no se paga ITP. En su lugar se pagan dos impuestos a la vez:
IVA del 10 % sobre el precio
Es el tipo reducido de la vivienda, e incluye hasta dos plazas de garaje y los anexos que se compren con ella. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública que entrega el promotor pagan el 4 %. El IVA te lo cobra el promotor junto con el precio.
Actos Jurídicos Documentados del 1,5 % en Aragón
Se paga por la escritura pública de compraventa y lo paga el comprador. Los menores de 35 años, las personas con discapacidad igual o superior al 65 % y las víctimas de violencia de género tienen una bonificación del 30 % si la vivienda va a ser su residencia habitual y no supera los 100.000 €. Las familias numerosas, del 60 % (70 % en el medio rural), con los requisitos que explicamos más abajo.
Es la diferencia clave con la segunda mano: la obra nueva suma IVA y AJD, mientras que la segunda mano paga solo ITP.
¿Cuánto cuestan la notaría, el registro y la gestoría al comprar?
Además del impuesto, toda compra pasa por la notaría y el registro, y conviene tenerlos en cuenta antes de cerrar la operación sobre cualquiera de los pisos y casas en venta en Zaragoza. Notarios y registradores cobran por arancel oficial, así que su factura se puede calcular antes de firmar.
Notaría
La escritura de compraventa se cobra por el arancel notarial, que depende del precio. Para 200.000 €, los derechos son 340,51 € (358,44 € de la escala menos la rebaja obligatoria del 5 %); con el 21 % de IVA, 412,02 €. A eso se suman los folios de la escritura a partir del quinto y las copias, a 3,01 € por folio (en las copias, la mitad a partir del duodécimo).
¿Quién la paga? Según el Código Civil, el otorgamiento de la escritura corresponde al vendedor, y la primera copia y lo posterior a la venta, al comprador, salvo que pactéis otra cosa. Lee la cláusula de gastos del contrato de arras antes de firmarlo. El notario te entrega una minuta con la base y los números del arancel aplicados, y puedes impugnarla en los 15 días hábiles siguientes.
Registro de la Propiedad
La inscripción a tu nombre se cobra también por arancel y la paga el comprador, que es a cuyo favor se inscribe la vivienda. Para 200.000 €: 176,90 € de inscripción (186,21 € menos el 5 %), 6,01 € del asiento de presentación y, si procede, 3,01 € de la nota de afección fiscal; con IVA, 224,96 €. Si compráis dos personas en proindiviso (no en gananciales), el arancel se calcula sobre la parte de cada una.
Gestoría
En una compra al contado la gestoría es opcional: liquida el ITP, presenta la escritura en el Registro y hace los cambios de titularidad. Su precio no tiene arancel, así que pide el presupuesto por escrito. Si compras con hipoteca, la gestoría del préstamo la paga el banco.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el comprador?
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de la hipoteca está fijado por ley:
- Tasación: la pagas tú. No tiene precio oficial: pídelo antes de encargarla.
- Notaría de la escritura del préstamo: el banco. Las copias, quien las pida.
- Registro (inscripción de la hipoteca): el banco.
- Gestoría del préstamo: el banco.
- AJD de la hipoteca: el banco, que es quien debe pagarlo desde noviembre de 2018.
- Comisión de apertura, si se pacta: la pagas tú, una sola vez, e incluye todos los gastos de estudio y tramitación del préstamo.
El banco tiene que entregarte, al menos diez días naturales antes de la firma, la oferta vinculante (FEIN) y el proyecto de contrato con todos los gastos desglosados: es el momento de comprobar quién paga qué. Después, el notario te explica el préstamo en un acta que no te cuesta nada.
Si vas a firmar arras antes de tener la hipoteca aprobada, mira qué pasa con las arras si no te conceden la hipoteca.
¿Paga el comprador la plusvalía municipal?
No. En una compraventa, la plusvalía municipal la paga el vendedor. Hay una excepción: si el vendedor es una persona física que no reside en España, la ley pone al comprador como sustituto, y además el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo a cuenta del impuesto de no residentes del vendedor. Si es tu caso, que la notaría o un asesor lo dejen resuelto en la firma.
Lo que paga el vendedor (plusvalía, IRPF, certificado energético) lo tienes en los gastos de vender una vivienda en Aragón.
¿Tiene que pagar el comprador comisión a la inmobiliaria?
Solo si lo has firmado. A diferencia de la notaría y el registro, los honorarios de una inmobiliaria no tienen arancel oficial: la intermediación inmobiliaria es una actividad libre y lo que se cobra, y a quién, se fija en el contrato que cada parte firma con la agencia. Puede pagarla el vendedor, el comprador o los dos, según lo que cada uno haya aceptado.
Cómo comprobarlo antes de firmar:
- Pregunta por escrito, antes de la primera visita, si hay honorarios a cargo del comprador, cuánto son (en euros o en porcentaje, con IVA o sin él) y cuándo se pagan.
- Lee la hoja de visita, la reserva y el contrato de arras antes de firmarlos. Si alguno incluye una cláusula de honorarios, ese documento es el que te obliga.
- Pide la nota explicativa del precio. Cuando una vivienda la ofrece un profesional, la normativa de consumo exige que el precio total que te dan incluya, en su caso, los honorarios del agente.
- Si te cobran, pide que te detallen qué servicios incluye lo que pagas.
Ejemplo: cuánto cuesta en gastos comprar un piso de 200.000 € en Zaragoza
Una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Zaragoza, comprada por una persona (o por un matrimonio en gananciales), sin bonificaciones y con un valor de referencia del Catastro que no supera el precio. Para dar la cifra máxima, suponemos que el comprador asume toda la notaría:
- ITP al 8 % (el precio está en el primer tramo): 16.000,00 €. Texto refundido de tributos cedidos de Aragón, artículo 121-1.
- Notaría: 358,44 € de arancel, menos el 5 % = 340,51 €, más el 21 % de IVA: 412,02 €. Real Decreto 1426/1989, número 2.
- Registro: 176,90 € de inscripción, 6,01 € de presentación y 3,01 € de nota de afección, más el 21 % de IVA: 224,96 €. Real Decreto 1427/1989, números 1, 2 y 3.
- Plusvalía municipal: 0 €. La paga el vendedor.
- Comisión de la inmobiliaria: 0 €, salvo que hayas firmado pagarla.
Total: 16.636,98 €, un 8,3 % del precio, más los folios y las copias de la escritura (3,01 € por folio) y la gestoría si la contratas. Es lo que hay que tener ahorrado además de la entrada y de lo que financie el banco.
Con hipoteca, súmale la tasación y, si la hay, la comisión de apertura; la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo los paga el banco. Si aún no tienes claro tu presupuesto, mira cuánto cuesta un piso en Zaragoza en cada distrito.
¿Segunda mano u obra nueva? La misma vivienda, dos facturas de impuestos
Para ver la diferencia con números, tomemos una vivienda de 200.000 €:
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 8 % = 16.000 € | IVA 10 % = 20.000 € |
| Impuesto de la escritura | (incluido) | AJD 1,5 % = 3.000 € |
| Total en impuestos | 16.000 € | 23.000 € |
A igualdad de precio, la obra nueva soporta unos 7.000 € más de impuestos en este ejemplo, porque suma IVA y AJD mientras que la segunda mano paga solo ITP. No significa que la obra nueva sea siempre peor compra: suele estar lista para entrar, con garantías y eficiencia energética alta, factores que también valen dinero. Pero conviene tenerlo en cuenta al comparar dos viviendas de precio parecido.
¿Qué pasa si escrituro por debajo del valor de referencia del Catastro?
Un detalle que sorprende a muchos compradores: los impuestos de la compra no siempre se calculan sobre el precio pagado, sino sobre el mayor entre ese precio y el valor de referencia que el Catastro asigna a la vivienda. Si acuerdas un precio inferior a ese valor de referencia, Hacienda calculará el ITP (o el AJD) sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste. Antes de firmar, conviene consultarlo para no llevarse una liquidación complementaria meses después. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral de la vivienda.
Ejemplo: el ITP de un joven que compra su primera vivienda en Zaragoza
Un comprador de 30 años adquiere su primera vivienda habitual en Zaragoza por 95.000 € (dentro del límite de 100.000 € de la bonificación):
- ITP general al 8 %: 7.600 €.
- Bonificación del 12,5 % sobre la cuota: 950 € menos.
- ITP a pagar: 6.650 €.
La bonificación no es enorme en cifras absolutas, pero es un ahorro real que conviene no dejar pasar si se cumplen los requisitos. Si la misma vivienda fuese de obra nueva, la bonificación del 30 % del AJD lo dejaría en 997,50 € en lugar de 1.425 €. En una familia numerosa que compre por 200.000 €, la bonificación del 50 % deja el ITP en 8.000 €.
¿Qué bonificaciones hay al comprar vivienda en Aragón? Jóvenes y familias numerosas
Aragón reduce el ITP para determinados perfiles cuando la vivienda es la habitual. Las principales:
Menores de 35 años, discapacidad y víctimas de violencia de género: 12,5 % del ITP
La tienen los menores de 35 años, las personas con discapacidad igual o superior al 65 % y las mujeres víctimas de violencia de género con orden de protección en vigor o sentencia firme en los últimos 10 años. Exige que la vivienda vaya a ser tu residencia habitual y que su valor real no supere los 100.000 €, garaje y trastero incluidos. Si se cumplen varios supuestos, las bonificaciones son compatibles. En obra nueva, la bonificación equivalente es del 30 % del AJD.
Familias numerosas: 50 % del ITP y 60 % del AJD
Bonificación del 50 % de la cuota del ITP (del 60 % del AJD en obra nueva) si la vivienda va a ser la habitual de la familia y se cumplen a la vez estos requisitos:
- Tener el título de familia numerosa en el momento de la compra.
- Vender la vivienda habitual anterior entre los dos años anteriores y los cuatro posteriores a la compra.
- Que la nueva tenga más de un 10 % de superficie útil que la anterior.
- Que la suma de las bases imponibles de quienes vayan a vivir en ella, menos los mínimos personal y por descendientes del IRPF, no supere 35.000 €, más 6.000 € por cada hijo por encima del mínimo para ser familia numerosa.
Si es la primera vivienda habitual, los requisitos de vender la anterior y de más superficie se dan por cumplidos. En los núcleos del medio rural con riesgo alto o extremo de despoblación acogidos al régimen de fiscalidad diferenciada, la bonificación sube al 60 % en el ITP y al 70 % en el AJD.
En la bonificación de jóvenes, discapacidad y víctimas, si la vivienda se compra entre varias personas y no todas cumplen los requisitos, se aplica en proporción a la parte de cada una. Estos tipos y bonificaciones son los vigentes en octubre de 2026; antes de firmar, confirma en la Administración Tributaria de Aragón que no han cambiado.
¿Cuánto hay que reservar para los gastos de la compra? Una regla práctica
Para no llevarte sorpresas: en segunda mano, cuenta el ITP de tu tramo (el 8 % hasta 400.000 €) y suma la notaría y el registro, que con IVA van de unos 490 € para 100.000 € a unos 680 € para 250.000 €, más los folios, las copias y la gestoría si la contratas. En obra nueva, el 10 % de IVA, el 1,5 % de AJD y esos mismos aranceles. Con hipoteca, añade la tasación y la comisión de apertura si la hay. Y si encajas en alguna bonificación, revísala antes de firmar, porque se pide en la propia autoliquidación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta en gastos comprar un piso de segunda mano en Aragón? El 8 % de ITP hasta 400.000 € más notaría y registro. En un piso de 200.000 €, 16.000 € de ITP y 636,98 € de notaría y registro con IVA: 16.636,98 €, más folios, copias y gestoría si la contratas.
¿Quién paga la notaría al comprar una vivienda, el comprador o el vendedor? Según el Código Civil, el otorgamiento de la escritura lo paga el vendedor y la primera copia, el comprador, salvo pacto en contrario. El registro y el ITP los paga el comprador.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el comprador? Desde la Ley 5/2019, solo la tasación (y la comisión de apertura, si se pacta). La notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca los paga el banco.
¿Cuándo se paga el ITP en Aragón? En el plazo de un mes contado desde el día siguiente a la firma de la escritura, mediante autoliquidación. Si te corresponde una bonificación, se pide en esa misma autoliquidación.
¿Hay ayudas para jóvenes al comprar en Aragón? Sí. Los menores de 35 años tienen una bonificación del 12,5 % del ITP (del 30 % del AJD en obra nueva) si la vivienda va a ser su residencia habitual y su valor no supera los 100.000 €, garaje y trastero incluidos.
¿Sale más barata fiscalmente la segunda mano o la obra nueva? A igualdad de precio, en Aragón la segunda mano paga menos impuestos: el ITP va del 8 % al 10 % por tramos, y la obra nueva suma el 10 % de IVA y el 1,5 % de AJD. La excepción es la vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública, con un IVA del 4 %.
¿Tengo que pagar comisión a la inmobiliaria si compro? Solo si lo has firmado. No hay tarifa oficial: pregunta por escrito antes de visitar si hay honorarios para el comprador y lee la hoja de visita, la reserva y las arras antes de firmarlas.
¿Qué cambia si el vendedor no vive en España? Tienes que retener el 3 % del precio e ingresarlo a cuenta del impuesto de no residentes del vendedor, y si es persona física respondes como sustituto de la plusvalía municipal. Conviene dejarlo resuelto en la notaría.
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