Las arras son la señal que el comprador entrega al vendedor para reservar la vivienda antes de firmar ante notario, normalmente entre el 5 % y el 10 % del precio, y hay tres tipos que cambian por completo qué ocurre si alguien se echa atrás: las penitenciales (el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada), las confirmatorias (la parte que cumple puede exigir la compraventa) y las penales (penalización pactada y, además, exigir el cumplimiento). Si el contrato no dice el tipo, suele entenderse que son confirmatorias. Aquí lo explicamos con claridad, con lo que debe incluir el contrato y la cláusula de financiación que más disgustos evita; si vas a vender, empieza por la valoración gratuita de tu vivienda, y si compras, mira las viviendas a la venta en Zaragoza.
¿Qué son las arras en la compraventa de una vivienda?
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la vivienda y confirmar el compromiso de compraventa. Esa cantidad se descuenta después del precio final en la firma. El contrato de arras recoge, además, el precio acordado, el plazo para firmar ante notario y las condiciones de la operación.
Firmar arras no es obligatorio, pero es muy recomendable: da seguridad a las dos partes y deja por escrito lo acordado, evitando malentendidos.
¿Qué tipos de arras existen? Confirmatorias, penitenciales y penales
El Código Civil y la práctica distinguen tres tipos, y la diferencia es importante:
Arras confirmatorias: una señal que confirma el contrato
Si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla lo pactado o resolver el contrato, y además reclamar los daños y perjuicios. No permiten desistir libremente.
Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): permiten desistir
Permiten a cualquiera de las dos partes desistir de la operación. Si desiste el comprador, pierde las arras entregadas. Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas. Para que las arras sean penitenciales, el contrato tiene que decirlo expresamente.
Arras penales: una garantía del cumplimiento
Si una parte incumple, la otra puede quedarse con la cantidad como penalización y, además, exigir el cumplimiento del contrato.
¿Por qué importa tanto el tipo de arras que se firma?
La consecuencia práctica de todo esto: con arras penitenciales, echarse atrás tiene un precio conocido y limitado (perder o devolver duplicada la señal), pero es posible. Con arras confirmatorias o penales, la parte que cumple puede exigir que la operación se lleve a cabo, no solo quedarse con el dinero. Por eso conviene tener muy claro qué tipo se está firmando antes de poner la firma.
Un dato importante: si el contrato no especifica el tipo, la interpretación no es automática, y suele entenderse que son confirmatorias. Como esto tiene consecuencias serias, lo prudente es que el contrato lo diga de forma expresa.
¿Cuánto dinero se entrega en arras? Entre el 5 % y el 10 % del precio
No hay una cantidad fijada por ley. En la práctica, la señal suele estar entre el 5 % y el 10 % del precio de la vivienda. Es una cantidad suficiente para que el compromiso sea serio por las dos partes, sin llegar a ser una parte demasiado grande del precio.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien hecho recoge, como mínimo:
- La identificación de comprador y vendedor.
- La identificación de la vivienda (dirección y datos registrales).
- El precio total acordado y la cantidad entregada como arras.
- El tipo de arras (confirmatorias, penitenciales o penales), dicho de forma expresa.
- El plazo máximo para firmar la escritura ante notario.
- El reparto de gastos e impuestos.
- Las condiciones que deben cumplirse antes de la firma (por ejemplo, que el comprador consiga la financiación).
¿Qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás?
Depende del tipo de arras firmado:
Con arras penitenciales: se pierde la señal o se devuelve duplicada
Si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, la devuelve duplicada.
Con arras confirmatorias o penales: se puede exigir la compraventa
La parte que cumple puede exigir que la operación se realice, además de reclamar daños o aplicar la penalización pactada.
Por eso es tan importante saber qué se firma: no es lo mismo poder desistir pagando un precio conocido que quedar obligado a completar la compraventa.
¿Arras, señal y reserva son lo mismo? No
En el lenguaje del día a día se mezclan, pero conviene distinguir: una reserva suele ser un compromiso más ligero y una cantidad pequeña, mientras que las arras son un contrato con efectos jurídicos claros según su tipo. Antes de entregar cualquier cantidad, conviene saber exactamente qué documento se está firmando.
¿Qué pasa con las arras si no me conceden la hipoteca? La cláusula de financiación
Es el punto que más operaciones salva y el que más se olvida. Si el comprador necesita hipoteca y el banco se la deniega, sin una cláusula que lo contemple se enfrenta a perder la señal entregada, porque para el contrato es él quien se echa atrás.
La solución es pactarlo por escrito desde el principio: que si la financiación se deniega en un plazo determinado y el comprador lo acredita con la negativa del banco, las arras se devuelven sin penalización. Conviene concretar tres cosas, porque una cláusula vaga no protege a nadie: cuántas entidades tiene que intentarlo, en qué plazo, y qué documento sirve como prueba de la denegación.
Al vendedor también le interesa. Una cláusula clara evita que la discusión acabe en un juzgado y, sobre todo, marca un plazo cierto: pasada esa fecha, o hay hipoteca o la vivienda vuelve al mercado sin haber perdido meses.
¿Qué plazo se fija en las arras y quién guarda el dinero?
El contrato de arras debe fijar una fecha límite para la firma ante notario, no una intención. Sin fecha, cualquiera de las partes puede alargar la situación indefinidamente y el otro se queda atado. El plazo habitual se calcula en función de lo que falta por resolver: si el comprador necesita hipoteca, hay que dar margen a la tasación y al estudio del banco; si la vivienda tiene cargas pendientes de cancelar o es una herencia sin inscribir, el calendario lo marca ese trámite.
Sobre el dinero, lo normal es que lo reciba el vendedor, pero se puede pactar que quede depositado en la agencia o en la notaría hasta la firma. Depositarlo da tranquilidad a las dos partes cuando hay algo pendiente de resolver, y conviene dejar por escrito en qué casos se entrega a cada uno.
¿Cuándo hay que afinar más el contrato de arras? Hipoteca, herencia, inquilino y obra
La vivienda tiene hipoteca pendiente
El contrato debe recoger que el vendedor la cancelará en la firma con parte del precio, y quién paga los gastos de cancelación registral.
La vivienda es una herencia
Si la herencia no está aceptada e inscrita, el vendedor todavía no puede vender. El plazo hasta la firma tiene que contemplar ese trámite, no el deseo de cerrar.
Hay inquilino en la vivienda
El inquilino puede tener derecho a igualar la oferta y quedarse la vivienda, así que la notificación debe estar hecha antes de comprometerse con un comprador.
Se compra sobre plano o con obra pendiente
Conviene atar qué se entrega exactamente, en qué estado y con qué calidades, además de la fecha.
Firmar unas arras es comprometerse en serio y con dinero por medio. Merece la pena que lo revise alguien antes de firmar, no después.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar arras? No, pero es muy recomendable: dan seguridad a las dos partes y dejan por escrito las condiciones de la operación.
¿Las arras se recuperan? Sí: se descuentan del precio final en la firma. Solo se pierden (o se devuelven duplicadas) si una parte desiste, y en las condiciones que fije el tipo de arras firmado.
¿Qué pasa si no consigo la hipoteca? Conviene incluir en el contrato una condición que contemple ese caso, para no perder las arras si la financiación no llega. Es una de las cláusulas más importantes de revisar.
¿Vas a firmar arras en Zaragoza? Las revisamos contigo antes
En Sixty Home acompañamos la compraventa de principio a fin, incluida la firma de las arras, para que sepas exactamente qué estás firmando y con qué condiciones. Para los detalles legales concretos de tu contrato, conviene además contar con asesoramiento profesional.
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