Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre una vivienda, lo habitual es firmar un contrato de arras antes de llegar a la notaría. Es un paso clave que muchos pasan por alto. En esta guía, el equipo de Sixty Home te explica qué son las arras y qué tipos existen, tanto si vas a comprar como a vender en Zaragoza.
Qué son las arras
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la vivienda y comprometerse a la compraventa. Funcionan como garantía de que las dos partes van en serio: fijan el precio, los plazos y las condiciones de la futura escritura. Esa cantidad se descuenta después del precio final.
Tipos de arras
No todas las arras son iguales, y la diferencia importa mucho porque cambia qué pasa si alguien se echa atrás.
Arras penitenciales
Son las más frecuentes. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: si se arrepiente el comprador, pierde la cantidad entregada; si se arrepiente el vendedor, debe devolverla duplicada. Están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil.
Arras confirmatorias
Confirman el contrato como una entrega a cuenta del precio, pero no permiten desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla la compraventa o reclamar daños.
Arras penales
Funcionan como penalización por incumplimiento y deben pactarse expresamente: la parte que incumple pierde la cantidad (o la devuelve duplicada), pero la otra también puede exigir que se cumpla el contrato.
Cuánto se entrega en arras
No hay un porcentaje obligatorio; depende del acuerdo entre las partes. En la práctica suele rondar el 5-10% del precio de la vivienda, aunque puede ser más o menos según el caso. Lo importante es que la cantidad sea suficiente para que el compromiso se tome en serio.
Qué debe incluir un contrato de arras
- Identificación de comprador y vendedor y de la vivienda (con su referencia catastral).
- Precio total acordado y cantidad entregada en arras.
- Tipo de arras: que quede claro por escrito si son penitenciales.
- Plazo para firmar la escritura ante notario.
- Reparto de gastos e impuestos y estado de cargas de la vivienda.
Antes de firmar conviene comprobar que la vivienda está libre de cargas con una nota simple del Registro.
Qué debe incluir un buen contrato de arras
Un contrato de arras sólido identifica a las partes, describe la vivienda con sus datos registrales, fija el precio total y la cantidad entregada, marca el plazo para firmar ante notario, reparte los gastos y, sobre todo, deja claro el TIPO de arras. Que todo conste por escrito evita conflictos más adelante.
Qué pasa si una parte se echa atrás
En las arras penitenciales (las más habituales), si se echa atrás el comprador pierde la señal y si lo hace el vendedor debe devolver el doble. En las confirmatorias la operación se considera cerrada y la otra parte puede exigir que se cumpla. Por eso saber qué tipo de arras estás firmando es tan importante.
Arras, señal y reserva no son lo mismo
Una reserva suele ser una cantidad pequeña para retirar el inmueble del mercado; la señal y las arras formalizan el compromiso de compraventa con efectos jurídicos más fuertes. Antes de entregar cualquier cantidad, asegúrate de que entiendes qué documento estás firmando y qué consecuencias tiene.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar arras?
No, pero es muy recomendable: dan seguridad a las dos partes y dejan por escrito las condiciones de la operación mientras se prepara la financiación y la escritura.
¿Las arras se recuperan?
Sí: se descuentan del precio final en la firma. Solo se pierden (o se devuelven duplicadas) si una parte desiste, en el caso de las arras penitenciales. Si tienes dudas, una valoración previa te ayuda a partir de un precio realista.
¿Hablamos de tu caso?
En Sixty Home somos una inmobiliaria con oficinas en Zaragoza, Huesca y Tarragona y más de 20 años acompañando a quienes compran y venden vivienda en Aragón. Te damos una valoración y un asesoramiento sin compromiso: conoce comprar tu vivienda en Zaragoza o cuéntanos qué necesitas.
