Cómo conseguir la hipoteca para comprar tu casa

Conseguir una hipoteca no es cuestión de suerte: es cuestión de llegar con un buen perfil y las cuentas claras. Ahorro suficiente, estabilidad en los ingresos y un nivel de deudas contenido son lo que de verdad mira el banco. En esta guía explicamos cuánto suele financiar, qué proporción de tus ingresos puede ir a la cuota, las diferencias entre tipo fijo, variable y mixto, cómo preparar tu perfil y qué documentación te pedirán, para que llegues a la firma con ventaja.

¿Cuánto financia el banco?

Como norma general, los bancos financian hasta el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra y la tasación del inmueble. Esa distinción es importante: si compras por 180.000 € pero la tasación sale en 170.000 €, el banco calcula el 80 % sobre los 170.000 €, no sobre el precio pagado.

Eso significa que necesitas tener ahorrado alrededor del 20 % del precio, más los gastos e impuestos de la compra, que suman aproximadamente otro 10 % a 12 %. En la práctica, conviene contar con en torno a un 30 % del precio en ahorro antes de empezar.

Existen productos que financian más, hasta el 90 % o el 100 %, en casos concretos (perfiles jóvenes, avales públicos, o cuando el banco valora especialmente tu solvencia), pero no son la norma y conviene no darlos por hechos al hacer números.

La regla del 30-35 %

La cuota mensual de la hipoteca, sumada a cualquier otro préstamo que ya tengas, no debería superar el 30 % o 35 % de tus ingresos netos mensuales. Es la referencia que usan los bancos para asegurarse de que podrás pagar sin ahogarte.

Un ejemplo: si en casa entran 2.500 € netos al mes, la cuota máxima recomendable ronda los 750 € a 875 €, y ahí ya debe caber cualquier otro préstamo. Si tienes un préstamo de coche de 200 € al mes, ese margen para la hipoteca baja en esa misma cantidad.

Hacer este cálculo antes de buscar vivienda te dice, de forma realista, hasta qué precio puedes llegar.

¿Cuánta vivienda puedo permitirme? Un ejemplo

Juntando las dos reglas (el 80 % de financiación y el 30-35 % de cuota), se puede estimar el precio máximo. Una pareja con 2.800 € netos al mes y 45.000 € ahorrados:

• Cuota máxima recomendable (35 %): unos 980 € al mes. A un plazo largo, eso da para una hipoteca de alrededor de 200.000 € a 220.000 € según el tipo de interés.
• Ahorro disponible: 45.000 €. Si el banco financia el 80 %, esos 45.000 € cubren el 20 % de entrada más los gastos de una vivienda de en torno a 180.000 € a 190.000 €.

El límite real es el menor de los dos: en este caso, el ahorro. Por eso la entrada suele marcar el techo de compra más que la cuota. Conocer ambos números antes de empezar evita enamorarse de viviendas fuera de alcance.

Fija, variable o mixta

• Hipoteca fija: el tipo de interés y la cuota no cambian en toda la vida del préstamo. Da tranquilidad y permite saber exactamente qué pagarás cada mes, aunque el tipo de partida suele ser algo más alto que el de una variable.
• Hipoteca variable: la cuota se revisa periódicamente según un índice de referencia (habitualmente el euríbor) más un diferencial. Puede salir más barata si los tipos bajan, pero también sube si los tipos suben.
• Hipoteca mixta: un primer tramo a tipo fijo y el resto a variable. Es un punto intermedio para quien quiere cuota estable los primeros años.

No hay una opción mejor para todo el mundo: depende de tu tolerancia al riesgo y de cuánto valores la previsibilidad de la cuota.

Cómo mejorar tu perfil antes de pedirla

Antes de solicitar la hipoteca, hay decisiones que mejoran tus posibilidades:

• Reduce o cancela otros préstamos: cada deuda que quites libera margen en la regla del 30-35 %.
• Mantén estabilidad laboral: un contrato indefinido y antigüedad juegan a tu favor.
• Ahorra de forma constante: demuestra capacidad de ahorro en tus cuentas.
• Evita descubiertos y devoluciones de recibos en los meses previos.
• Reúne una entrada sólida: cuanto más aportes, menos riesgo ve el banco.

Documentación que te pedirá el banco

Tener los papeles listos agiliza mucho la respuesta. Lo habitual:

• DNI o NIE de todos los titulares.
• Las últimas nóminas y el contrato de trabajo (o, si eres autónomo, las últimas declaraciones trimestrales y la renta anual).
• La declaración de la renta del último ejercicio.
• Informe de vida laboral.
• Extractos bancarios de los últimos meses.
• Justificante del ahorro disponible para la entrada.
• Detalle de otros préstamos en vigor, si los hay.

Gastos asociados a la hipoteca

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de la hipoteca está regulado: el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca. Al comprador le corresponde pagar la tasación del inmueble.

Ojo con no confundirlo: esto son los gastos de la HIPOTECA. Los impuestos y gastos de la COMPRA de la vivienda (ITP en segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva, además de notaría y registro de la compraventa) corren por cuenta del comprador y son aparte.

El proceso, paso a paso

1. Calcula tu capacidad con la regla del 30-35 % y el ahorro disponible.
2. Pide oferta a varios bancos y compara tipo, vinculaciones y comisiones.
3. Con una vivienda elegida, el banco encarga la tasación.
4. El banco emite la oferta vinculante (FEIN), que tienes derecho a revisar con tiempo.
5. Firma ante notario, junto con la compraventa.

Preguntas frecuentes

¿Necesito tener ahorrado el 20 % sí o sí? Es lo habitual, más los gastos e impuestos de la compra. Existen productos que financian más en casos concretos, pero conviene no contar con ellos de partida al hacer números.

¿Conviene pedir varias ofertas? Sí. Comparar tipo, vinculaciones y comisiones puede suponer un ahorro de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo. Cuando tengas claras dos o tres, es más fácil negociar.

¿Qué diferencia hay entre fija y variable? La fija mantiene la misma cuota siempre; la variable la revisa según el euríbor, así que puede bajar o subir. La mixta combina las dos.

¿Hablamos de tu caso?

En Sixty Home ayudamos a preparar la compra desde el principio, incluida la parte de financiación, para que llegues al banco con las cuentas claras y un perfil sólido.