Vender una vivienda en Aragón tiene cinco gastos e impuestos a cargo del vendedor: la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia patrimonial (del 19 % al 28 % de la ganancia, no del precio), el certificado de eficiencia energética (unos 100 a 300 €), la cancelación registral de la hipoteca si la hay y los honorarios de la agencia si vendes con una. En un piso comprado por 150.000 € y vendido por 200.000 €, solo el IRPF ronda los 7.860 €, salvo exención. El dinero que recibes al vender una vivienda en Zaragoza no es todo beneficio, y conocer estos gastos de antemano evita sorpresas y ayuda a poner un precio con las cuentas claras. Los repasamos uno a uno, con un ejemplo y con las situaciones en las que se paga menos o nada; si estás en ello, empieza por la valoración gratuita de tu vivienda.
1. ¿Cuánto se paga de plusvalía municipal al vender una vivienda?
La plusvalía municipal (su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. La paga el vendedor y se ingresa en el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda.
Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcularla y puedes elegir la que te resulte más baja:
Método objetivo: un coeficiente sobre el valor catastral del suelo
Se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo según los años transcurridos desde la compra.
Método real: la diferencia entre el precio de compra y el de venta del suelo
Se calcula sobre la diferencia real entre el precio de compra y el de venta, en la parte que corresponde al suelo.
Y un punto importante: si vendes con pérdidas, es decir, por un precio inferior al de compra, no hay que pagar plusvalía municipal. Conviene guardar las escrituras de compra y de venta para poder demostrarlo.
2. ¿Cuánto IRPF se paga por la ganancia al vender un piso?
Si vendes por más de lo que te costó, esa ganancia tributa en el IRPF, en la base del ahorro. En 2026 los tramos son:
| Tramo de la ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
La ganancia no es simplemente precio de venta menos precio de compra: al valor de compra se le suman los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro), y del valor de venta se pueden descontar los gastos de la venta. Eso reduce la ganancia sobre la que se paga.
Hay dos exenciones importantes que pueden dejar la ganancia sin tributar:
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes toda la ganancia en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, quedas exento.
Exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir. El detalle de las dos, con ejemplo, está en cuánto se paga a Hacienda al vender un piso en Zaragoza.
3. ¿Cuánto cuesta el certificado de eficiencia energética para vender?
Para vender es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética y entregarlo al comprador. Lo emite un técnico competente tras visitar la vivienda, y su coste es orientativamente de unos 100 € a 300 € según el tamaño del inmueble y la zona. Tiene una validez de diez años, así que si ya tienes uno vigente no hace falta renovarlo.
4. ¿Qué cuesta cancelar la hipoteca al vender la vivienda?
Si sobre la vivienda queda una hipoteca, al vender hay que cancelarla. La cancelación económica (pagar lo que queda) sale del precio de venta, pero además conviene hacer la cancelación registral, que es borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad. Esa cancelación registral tiene gastos de notaría, registro y, si se encarga, gestoría.
5. ¿Qué otros gastos tiene el vendedor? Agencia, nota simple y certificados
Los honorarios de la inmobiliaria
Si vendes con una agencia, un porcentaje del precio que se cobra solo si se vende.
La nota simple actualizada
Se suele aportar en la operación y cuesta unos pocos euros.
El certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos
Lo emite el administrador y a veces se cobra. La cédula de habitabilidad, que otras guías dan por obligatoria, en Aragón no se exige para vender: lo contamos en ¿hace falta cédula de habitabilidad para vender en Aragón?.
Ejemplo: cuánto cuesta vender un piso de 200.000 € en Aragón
Vendes por 200.000 € una vivienda que compraste hace años por 150.000 €, con 12.000 € de gastos e impuestos de aquella compra. La ganancia a efectos de IRPF sería aproximadamente 200.000 menos (150.000 más 12.000), es decir, unos 38.000 €. Sobre esa cantidad se aplican los tramos del ahorro:
- Los primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €.
- Los 32.000 € restantes al 21 %: 6.720 €.
- IRPF por la ganancia: unos 7.860 €, salvo que te aplique una exención.
A eso se suman la plusvalía municipal (según los dos métodos de cálculo, eliges el menor), el certificado energético (100 € a 300 €) y, si hay hipoteca, su cancelación registral. Como ves, entre unas cosas y otras el vendedor debe contar con varios miles de euros: por eso conviene calcularlo ANTES de fijar el precio, no llevarse la sorpresa al final.
Y el matiz que más ahorra: si esos 200.000 € los reinviertes en tu nueva vivienda habitual dentro de dos años, o si tienes 65 años o más y era tu vivienda habitual, esos ~7.860 € de IRPF desaparecen por la exención.
¿Cuándo se paga cada gasto de la venta?
El certificado energético: antes de anunciar la vivienda
Hace falta desde el primer día, porque la etiqueta va en el anuncio.
La plusvalía municipal: en los 30 días hábiles siguientes a la venta
Se presenta en el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda.
El IRPF: en la declaración de la renta del año siguiente
Si vendes en 2026, se declara en la campaña de 2027.
La cancelación de la hipoteca: en el momento de la firma
Se paga con parte del precio de venta ante notario.
¿Qué gastos se olvidan y aparecen en la notaría?
Los cinco anteriores son los que todo el mundo cuenta. Estos son los que suelen aparecer al final, cuando el precio ya está cerrado:
La derrama aprobada y pendiente
Si la comunidad aprobó una obra antes de la venta, lo habitual es que la deba quien era propietario cuando se aprobó, aunque se pague después. Conviene aclararlo por escrito en las arras, porque es una fuente clásica de discusión en la firma.
Los recibos de comunidad al día
El vendedor tiene que aportar un certificado de estar al corriente. Si hay deuda, se descuenta o se salda antes de firmar.
El IBI del año en curso
Lo paga quien sea titular a 1 de enero, pero es habitual prorratearlo entre las partes. Si no se pacta, se aplica lo que dice la ley y alguien se lleva una sorpresa.
Los suministros de luz, agua y gas
Dejar de pagar luz y agua no cierra los contratos. Conviene acordar quién gestiona los cambios de titularidad y hasta qué lectura paga cada uno.
El certificado de deuda pendiente del banco
Si hay hipoteca, el banco lo emite para la firma y a veces lo cobra.
¿Cómo pagar menos impuestos al vender la vivienda?
Hay decisiones que solo se pueden tomar antes, y que cambian bastante lo que te queda:
Guardar las facturas de las reformas
Las mejoras acreditadas con factura aumentan el valor de adquisición y por tanto reducen la ganancia sobre la que tributas. Sin factura no cuentan. Es el dinero que más se pierde por no haber archivado un papel.
Sumar los gastos e impuestos de la compra original
Notaría, registro e impuestos de la compra original forman parte del valor de adquisición.
Comprobar si aplica una exención del IRPF
La reinversión en vivienda habitual y la situación de los mayores de 65 años son los supuestos habituales, cada uno con sus requisitos. Merece la pena consultarlo antes de firmar, porque algunas condiciones dependen de plazos.
Revisar la plusvalía municipal por los dos métodos
Existen dos formas de calcularla y puedes acogerte a la que te resulte más favorable. Si la vivienda no se ha revalorizado, puede no haber nada que pagar, pero hay que acreditarlo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo evitar pagar IRPF al vender? En algunos casos sí: si reinviertes toda la ganancia en tu vivienda habitual en dos años, o si eres mayor de 65 años y vendes la habitual. También si vendes con pérdidas, porque entonces no hay ganancia que gravar.
¿Quién paga la plusvalía, comprador o vendedor? Por norma general la paga el vendedor. Y si vendes por debajo del precio al que compraste, no se paga.
¿Es obligatorio el certificado energético? Sí, es obligatorio disponer de él y entregarlo al comprador. Si ya tienes uno vigente (dura diez años), no hace falta renovarlo.
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