Si el comprador no consigue la hipoteca después de firmar las arras, quién se queda la señal no lo decide la ley: lo decide lo que pusisteis por escrito. Con arras penitenciales y sin cláusula de financiación, el comprador pierde la señal; con una cláusula de financiación bien redactada (plazo, denegación por escrito y varias entidades), hay que devolvérsela. Es el susto más frecuente de una venta, y aquí está cómo funciona, cómo se evita llegar ahí y qué hacer si ya ha pasado; si vas a firmar arras, antes conviene tener el precio del piso bien puesto y saber cómo vendemos un piso en Zaragoza.
¿Qué tipo de arras firmasteis? Penitenciales, confirmatorias o penales
De esto depende todo, y mucha gente firma sin saber cuál de las tres ha firmado. Lo contamos entero en la guía de los tipos de arras, pero en corto:
Arras penitenciales: el comprador pierde la señal si se echa atrás
Son las habituales: cualquiera de las dos partes puede echarse atrás. Si se echa atrás el comprador, pierde lo entregado; si te echas atrás tú, se lo devuelves duplicado.
Arras confirmatorias: no permiten arrepentirse
Son una señal de un contrato que obliga a las dos partes, y la parte cumplidora puede exigir que se cumpla.
Arras penales: la indemnización fijada de antemano
Fijan de antemano la indemnización por incumplir.
¿Qué es la cláusula de financiación en las arras y cuándo se devuelve la señal?
Muchos contratos de arras incluyen una cláusula que dice, en esencia, que si al comprador no le conceden la hipoteca en un plazo determinado, el contrato queda sin efecto y se le devuelve la señal. Es perfectamente legítima y a menudo razonable, pero conviene saber tres cosas antes de aceptarla.
La cláusula de financiación tiene que llevar plazo
Sin fecha límite, tu piso se queda fuera del mercado indefinidamente mientras el comprador busca financiación.
Debe exigir la denegación de la hipoteca por escrito
Lo razonable es pedir una denegación por escrito del banco, y no una llamada diciendo que no se la dan. Sin prueba, la cláusula se convierte en una puerta de salida gratis para quien se arrepiente por otro motivo.
Puede exigir la negativa de varias entidades
Una sola negativa no prueba que nadie se la conceda; pedir dos o tres es habitual y justo.
Si esa cláusula no está, y las arras son penitenciales, el comprador que no consigue financiación está en la misma situación que el que se arrepiente: pierde la señal. Por eso quien compra intenta que esté, y por eso quien vende debe leerla con calma.
¿Cómo saber si el comprador puede pagar antes de firmar las arras?
La mejor cláusula es la que no hace falta usar. Antes de firmar arras con alguien conviene saber si puede pagar, y eso se comprueba con preguntas concretas y sin incomodar a nadie.
¿Tiene el comprador una preaprobación del banco?
No es una garantía, pero cambia mucho el riesgo.
¿Cuánto ahorro aporta para la entrada y los gastos?
El banco financia normalmente sobre el valor de tasación y no sobre el precio, así que hace falta entrada más gastos.
¿Depende de vender antes su vivienda actual?
Es la causa número uno de operaciones que se alargan meses.
¿En qué fase está su hipoteca?
No es lo mismo haber hablado con su oficina que tener la tasación hecha y el expediente presentado.
Esas preguntas las hacemos nosotros antes de que firmes nada, y son la diferencia entre una venta que llega a notaría y una que se cae en la segunda semana.
¿Qué hacer si al comprador ya le han denegado la hipoteca?
Releer el contrato de arras antes de contestar
Lo que puedas exigir sale de ahí, no de lo que os dijisteis de palabra.
Pedir la denegación de la hipoteca por escrito
Si la cláusula existe, es lo que la activa; si no la hay, es lo que te dice en qué situación estás.
Contar el tiempo que el piso ha estado fuera del mercado
Tu piso ha estado retirado del mercado semanas o meses, y eso también es un coste.
Volver a publicar el piso cuanto antes
Con las fotos y el anuncio ya hechos. Un piso que reaparece rápido no arrastra la sensación de operación fallida.
Preguntas frecuentes
¿Me puedo quedar la señal si no le dan la hipoteca? Depende de lo firmado. Con arras penitenciales y sin cláusula de financiación, sí. Con esa cláusula y la denegación acreditada, normalmente hay que devolverla.
¿Cuánto se suele dar de arras? No hay una cifra legal. Lo que importa no es el porcentaje, sino que sea suficiente para que echarse atrás duela: una señal simbólica no compromete a nadie.
¿Puedo enseñar el piso mientras tanto? Con arras firmadas, el piso está comprometido. Se puede pactar mantener visitas informativas, pero conviene dejarlo por escrito y no darlo por supuesto.
¿Y si el comprador ni contesta? Ahí ya toca burofax y, si hace falta, abogado. Cuanto antes se documente el silencio, mejor posición tienes.
¿Esto pasa mucho? Lo suficiente como para que sea la razón por la que filtramos antes de firmar. Es mucho más barato hacer cuatro preguntas al principio que recuperar meses después.
¿Tienes una oferta por tu piso en Zaragoza? Revisamos las arras antes de que firmes
Si tienes una oferta encima de la mesa, revisamos contigo el contrato de arras y comprobamos en qué situación está la financiación del comprador. Pide tu valoración gratuita o llámanos al 876 65 12 15.
Artículo revisado en septiembre de 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico sobre tu contrato concreto.
Guías relacionadas:
- Las arras en la compraventa de una vivienda: qué son y qué tipos hay
- Cómo conseguir la hipoteca para comprar tu casa
- Cómo poner precio a tu piso en Zaragoza sin regalarlo ni quemarlo
- ¿Cuánto se tarda en vender un piso en Zaragoza?
- Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano
- Ayudas del gobierno a hipotecas variables en 2023
