Una misma vivienda tiene tres valores distintos y cada uno sirve para una cosa: el valor catastral, administrativo, es la base del IBI y suele quedar muy por debajo del precio real; el valor de referencia del Catastro, publicado desde 2022, es la base mínima sobre la que Hacienda calcula el ITP, el AJD y el Impuesto de Sucesiones; y el valor de mercado es el precio al que se puede vender hoy. Si escrituras por debajo del valor de referencia, el impuesto se calcula sobre ese valor, no sobre lo que pagaste. Aquí explicamos qué es cada uno, para qué sirve y cómo consultarlos; si vas a vender tu vivienda en Zaragoza, el número que necesitas es el de mercado, y te lo damos gratis.
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
El valor catastral es un valor administrativo que asigna el Catastro a cada inmueble. Se calcula a partir de datos como la ubicación, la superficie, la antigüedad y el uso, y suele ser bastante inferior al precio real de mercado. Sirve, sobre todo, como base para calcular impuestos: el IBI que se paga cada año, y también interviene en otros tributos.
Es un valor que fija la Administración, no las partes de una compraventa, y se revisa por zonas cada cierto tiempo.
¿Qué es el valor de mercado de una vivienda?
El valor de mercado es el precio real al que se puede vender hoy la vivienda, el que están dispuestos a pagar los compradores en ese momento y en esa zona. No lo fija ninguna Administración: lo marca la oferta y la demanda reales.
Es el valor que de verdad importa cuando quieres vender o comprar, y el que se obtiene con una valoración que tiene en cuenta la vivienda concreta y las operaciones reales de su entorno. Casi siempre es superior al valor catastral.
Por eso dos viviendas casi idénticas del mismo edificio pueden cerrarse a precios distintos con unos meses de diferencia: el valor de mercado no es una propiedad del inmueble, es el resultado de un momento, de cuánta oferta hay enfrente y de cómo se negocie. Cambia, y por eso una valoración caduca.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro y para qué sirve?
Aquí está la novedad importante de los últimos años. Desde 2022, el Catastro publica un valor de referencia para cada inmueble, distinto del valor catastral. Este valor de referencia se calcula a partir de los precios de las compraventas reales que se comunican ante notario, y su efecto es fiscal: actúa como base mínima para calcular el ITP (en la segunda mano), el AJD y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
En la práctica, esto significa que si compras una vivienda y la escrituras por debajo de su valor de referencia, Hacienda calculará el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste. Por eso conviene consultarlo antes de cerrar la operación.
¿En qué se diferencian los tres valores? Tabla rápida
| Valor | Quién lo fija | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Catastral | El Catastro | Base del IBI y otros tributos anuales |
| De referencia | El Catastro (2022) | Base mínima para ITP, AJD y Sucesiones |
| De mercado | La oferta y la demanda | Precio real de compraventa |
Ejemplo: los tres valores de una misma vivienda en Zaragoza
Para verlo claro, una vivienda concreta en Zaragoza puede tener, a la vez, tres cifras muy distintas (números ilustrativos):
Valor catastral: 60.000 €
Es el que usa el ayuntamiento para calcular tu IBI.
Valor de referencia del Catastro: 130.000 €
Es el mínimo sobre el que Hacienda calcula el ITP si la compras.
Valor de mercado: 165.000 €
Es a lo que realmente se puede vender hoy.
La misma casa, tres números que no se parecen y que sirven para cosas distintas. El error caro es usar el catastral (60.000 €) para hacerse una idea de lo que vale: se quedaría muy por debajo del precio real.
¿Para qué sirve cada valor?
El valor catastral marca el IBI de cada año
Es la base sobre la que el ayuntamiento calcula el recibo.
El valor de referencia marca los impuestos de compra y de herencia
Es el mínimo sobre el que se calculan el ITP, el AJD y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
El valor de mercado marca a qué precio se vende de verdad
Es el único que sirve para decidir el precio de salida.
Los tres conviven, y cada uno tiene su función. El error habitual es usar el valor catastral para hacerse una idea de lo que vale la vivienda: casi siempre está muy por debajo del precio real.
¿Cómo se consulta el valor catastral y el de referencia?
Ambos se pueden consultar en la Sede Electrónica del Catastro, identificándote con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. En el recibo del IBI también aparece el valor catastral. Si crees que el valor de referencia no refleja la realidad de tu inmueble, existe la posibilidad de recurrirlo, aportando pruebas del valor real.
¿Cuándo conviene revisar el valor catastral?
Un valor catastral desactualizado puede hacer que pagues más IBI del que corresponde, o que un cálculo fiscal no cuadre. Conviene revisarlo si has hecho una reforma que cambie la superficie o el uso, o si crees que los datos que constan (metros, estado) no coinciden con la realidad de la vivienda.
¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia?
De los tres valores, el de referencia del Catastro es el que más problemas está causando en las compraventas, porque desde su entrada en vigor es la base mínima sobre la que Hacienda liquida el impuesto de transmisiones. Si compras por debajo de ese valor, la Administración puede reclamarte el impuesto calculado sobre el valor de referencia, no sobre lo que realmente pagaste.
Esto tiene una consecuencia práctica que conviene mirar antes de firmar, no después: si estás comprando una vivienda claramente por debajo del valor de referencia, sabe que puede llegarte una liquidación complementaria. No es que la compra sea incorrecta, es que el coste fiscal no es el que habías calculado.
Se puede recurrir, y hay motivos habituales para hacerlo: que la vivienda esté en mal estado, que tenga cargas o limitaciones que reduzcan su valor, o que el valor de referencia no refleje la realidad de esa calle concreta. Para recurrir hace falta acreditarlo, normalmente con una tasación, y conviene decidirlo con asesoramiento porque hay plazos.
¿Por qué puede estar mal el valor catastral de tu vivienda?
El valor catastral se calcula con los datos que constan de tu vivienda, y esos datos se quedan viejos. Merece la pena revisarlo si:
La superficie que consta no es la real
Es la discrepancia más frecuente, y afecta a lo que pagas de IBI cada año.
La vivienda consta como algo que ya no es
Locales convertidos en vivienda, trasteros que se anexionaron, o al revés, obras que se derribaron y siguen figurando.
Hay obras declaradas que no existen, o sin declarar
Las primeras te hacen pagar de más; las segundas complican la venta.
Tu zona se revisó hace mucho
Las ponencias de valores se actualizan por municipios y por zonas, no todas a la vez.
Corregirlo se hace ante el Catastro y no es inmediato, así que si vas a vender conviene mirarlo con tiempo: una discrepancia de superficie entre catastro, registro y realidad es de las cosas que más frenan una operación cuando aparece con el comprador esperando.
Preguntas frecuentes
¿El valor catastral es lo que vale mi casa? No. El valor catastral es administrativo y casi siempre está muy por debajo del precio real de venta. Para saber lo que vale de verdad, hace falta una valoración de mercado.
¿Qué pasa si escrituro por debajo del valor de referencia? Hacienda calculará los impuestos de la compra sobre el valor de referencia, no sobre el precio escriturado. Por eso conviene consultarlo antes de firmar.
¿Dónde consulto estos valores? En la Sede Electrónica del Catastro. El valor catastral aparece además en el recibo del IBI.
¿Vendes en Zaragoza? Te damos el valor de mercado, no el administrativo
En Sixty Home hacemos valoraciones de mercado reales, teniendo en cuenta tu vivienda concreta y las operaciones de tu zona, para que sepas a qué precio puedes vender de verdad, más allá de los valores administrativos.
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