Cuando los tipos de interés suben, la cuota de una hipoteca variable puede volverse difícil de asumir. Entre 2022 y 2023, con el euríbor en máximos, el Gobierno y la banca pusieron en marcha medidas de alivio para los hogares más afectados. En esta guía explicamos qué fueron esas medidas, en qué situación están hoy, y qué puedes hacer en cualquier momento si tu hipoteca se te hace cuesta arriba.
Qué fueron las medidas de alivio hipotecario
Ante la subida del euríbor, se amplió el Código de Buenas Prácticas, un conjunto de medidas al que se adhirió la práctica totalidad de la banca y que permitía a los hogares en dificultades reestructurar su hipoteca de vivienda habitual. Se distinguían dos situaciones:
- Hogares vulnerables (rentas bajas y un esfuerzo hipotecario muy elevado): podían acceder a una carencia de capital de hasta cinco años, una rebaja del tipo de interés durante ese periodo y, en los casos más graves, la dación en pago o el alquiler social de la propia vivienda.
- Hogares en riesgo de vulnerabilidad (clase media con un aumento del esfuerzo superior al 50 %): podían pedir una carencia de capital de hasta dos años y ampliar el plazo del préstamo hasta siete años más para rebajar la cuota.
En qué situación están hoy estas medidas
Es importante saberlo antes de contar con ellas. El Código de Buenas Prácticas se prorrogó mediante el Real Decreto-ley 7/2024, pero el plazo general para solicitar acogerse cerró el 31 de diciembre de 2025. Solo sigue abierto, hasta el 30 de junio de 2026, para los deudores residentes en localidades afectadas por la DANA.
Además, el contexto ha cambiado: el euríbor bajó desde aquellos máximos, así que la presión sobre las hipotecas variables se ha aliviado respecto a 2023. Por eso, más que en un programa concreto con plazo, hoy conviene centrarse en las opciones que están disponibles siempre.
Qué puedes hacer en cualquier momento
Aunque el plazo de un programa concreto haya pasado, si tu hipoteca se te hace difícil hay vías que no dependen de ninguna convocatoria:
- Renegociar con tu banco: puedes pedir ampliar el plazo (baja la cuota, aunque pagues más intereses al final), una carencia temporal de capital, o pasar de tipo variable a fijo o mixto para ganar previsibilidad.
- Subrogación a otra entidad: llevar la hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. La ley de crédito inmobiliario abarató este cambio.
- Reunificar deudas: agrupar varios préstamos en uno, con cuidado, porque alargar el plazo puede encarecer el conjunto.
- Amortizar anticipadamente, si tienes ahorro: reducir capital baja la cuota o el plazo.
Cómo saber qué te conviene
No hay una receta única: depende de tu situación, de cuánto te quede de hipoteca y de tu capacidad de pago. Antes de tomar una decisión, conviene comparar los números de cada opción (cuota, plazo e intereses totales) y, si la dificultad es seria, hablar cuanto antes con tu banco, porque las soluciones son mejores cuando se plantean a tiempo y no cuando ya se han acumulado impagos.
Y si estás pensando en vender
En algunos casos, cuando la hipoteca deja de encajar con la situación familiar, la mejor salida es vender la vivienda y ajustar la situación, cancelando la hipoteca con el precio de la venta. No siempre es la solución, pero conviene tenerla sobre la mesa como una opción más, sin dramatismo, valorando cada caso.
Las tres salidas cuando la cuota se te ha ido de las manos
Antes de pensar en vender, hay tres caminos con tu propio banco o con otro. Los tres existen fuera de cualquier plan temporal y conviene compararlos, porque no son intercambiables:
- Novación. Es modificar tu hipoteca actual con tu banco: pasar de variable a fija, ampliar el plazo para bajar la cuota, o cambiar el diferencial. Es la vía más rápida porque no cambias de entidad, y la que menos papeleo tiene. A cambio, negocias sin competencia.
- Subrogación. Es llevarte la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. Suele conseguir mejoras mayores que la novación, precisamente porque el nuevo banco quiere el cliente. Implica tasación nueva y algo más de trámite.
- Cancelar y contratar una nueva. Da libertad total para rediseñar el préstamo, pero es la más cara en gastos. Solo compensa si el cambio es grande.
Ampliar el plazo baja la cuota y sube el total que pagarás, y eso hay que verlo antes de firmar, no después: alivia el mes, encarece la hipoteca. Es una decisión legítima si lo que necesitas es respirar ahora, pero conviene tomarla sabiéndolo.
Qué mirar antes de decidir
- Tu diferencial y tu fecha de revisión. No es lo mismo revisar cada seis meses que cada doce: determina cuándo notarás cualquier cambio del tipo.
- La comisión por amortización anticipada o por cambio a tipo fijo, si la tienes. Está limitada por ley y en muchos casos es cero, pero hay que leer tu escritura.
- Los productos vinculados. Seguros, planes o tarjetas que te bajaron el tipo a cambio de contratarlos. Al cambiar de hipoteca, ese coste también cambia y hay que sumarlo a la comparación.
- Cuánto te queda de hipoteca. En los últimos años del préstamo casi todo lo que pagas es capital, así que mover el tipo influye mucho menos y puede no compensar los gastos.
Si la solución acaba siendo vender
A veces la cuenta no sale y lo sensato es vender antes de acumular impagos, no después. Vender con la hipoteca al día es una operación normal: se cancela en la firma con parte del precio y el resto es tuyo. Vender con impagos acumulados es otra cosa, más lenta y con menos margen para negociar.
Si estás en esa situación, lo primero es saber cuánto vale hoy tu vivienda y cuánto debes. Con esos dos números encima de la mesa, la decisión deja de ser una angustia y pasa a ser una cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Siguen abiertas las ayudas del Código de Buenas Prácticas? El plazo general de solicitud cerró el 31 de diciembre de 2025. Solo sigue abierto, hasta el 30 de junio de 2026, para residentes en localidades afectadas por la DANA. Fuera de ese caso, lo disponible hoy es la renegociación con el banco y las opciones habituales.
¿Puedo pasar mi hipoteca variable a fija? Sí. Puedes negociar con tu propio banco una novación a tipo fijo o mixto, o subrogarte a otra entidad. Es una de las vías más habituales para ganar tranquilidad frente a las subidas.
¿Qué hago si no puedo pagar la cuota? Habla con tu banco cuanto antes: ampliar plazo, una carencia temporal o cambiar el tipo son opciones que se plantean mejor a tiempo, antes de acumular impagos.
¿Hablamos de tu caso?
En Sixty Home podemos ayudarte a valorar tu situación con calma, incluida la opción de vender si es lo que más te conviene, para que tomes la decisión con las cuentas claras y sin prisas.