La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más dudas genera al vender una vivienda, sobre todo desde su reforma de 2021. En esta guía explicamos qué grava exactamente, quién la paga, cómo se calcula con los dos métodos que hoy permite la ley, cuándo no hay que pagarla y en qué plazo se presenta.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Es un impuesto municipal, así que se paga en el ayuntamiento donde está el inmueble, y cada ayuntamiento fija sus tipos dentro de los límites que marca la ley.
Quién paga la plusvalía
En una venta, la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento de valor. En una herencia o donación, la paga quien recibe la vivienda. Conviene tenerlo claro antes de cerrar la operación, porque es un gasto que sale de la parte del vendedor.
Cómo se calcula tras la reforma de 2021
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional anuló el método de cálculo que se venía usando, y el Real Decreto-ley 26/2021 estableció uno nuevo. Desde entonces hay dos formas de calcular la plusvalía, y puedes elegir la que te salga más baja:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo. El coeficiente depende de los años que hayan pasado desde la compra, y el Estado lo actualiza cada año.
- Método real: se calcula sobre el incremento de valor real del suelo, es decir, sobre la diferencia entre lo que costó y lo que se vende, en la parte proporcional que corresponde al suelo.
La ley te permite quedarte con el resultado menor de los dos, así que merece la pena calcular ambos antes de pagar.
Los dos métodos: te interesa el menor
Esta es la parte práctica. Si tu vivienda ha subido poco de valor, el método real suele salir más barato. Si ha subido mucho respecto al valor catastral del suelo, puede convenirte el método objetivo. No hay una respuesta única: depende de cada caso, y por eso la ley permite elegir. Guardar las escrituras de compra y de venta es imprescindible para poder aplicar el método real.
Cómo saber cuál te conviene
Sin entrar en cálculos complejos, hay una intuición útil:
- Si compraste hace poco y el suelo ha subido bastante, el método real (sobre la ganancia real del suelo) suele ser el que menos paga, porque parte de un incremento acotado.
- Si compraste hace muchos años y el valor catastral del suelo es alto, a veces el método objetivo sale más bajo, porque no mira la ganancia real sino un coeficiente.
- Si vendes por igual o menos de lo que compraste, no pagas: no hay incremento de valor.
Lo prudente es pedir al ayuntamiento (o a tu gestor) el cálculo por los dos métodos antes de firmar, para elegir con conocimiento el que menos te cueste. La diferencia entre uno y otro puede ser de cientos o miles de euros.
Cuándo no se paga plusvalía municipal
Hay dos situaciones en las que no hay que pagar:
- Si vendes con pérdidas: cuando el suelo no ha aumentado de valor, es decir, vendes por un precio inferior al de compra, no se produce el hecho que grava el impuesto y no se paga. Esto fue precisamente uno de los puntos que corrigió la reforma. Hay que poder demostrarlo con las escrituras.
- Si el resultado del cálculo es cero: cuando aplicando el método correspondiente no resulta incremento, tampoco hay cuota que pagar.
Aunque no haya que pagar, en muchos ayuntamientos sigue siendo obligatorio presentar la declaración informando de la operación. Conviene confirmarlo en el ayuntamiento concreto.
Plazos y quién la paga
- En una venta, el plazo para presentarla es de 30 días hábiles desde la firma.
- En una herencia, el plazo es más amplio, habitualmente de seis meses prorrogables.
- La paga el vendedor en la venta, y quien hereda o recibe en donación en esos casos.
Cada ayuntamiento tiene sus propios impresos y su forma de tramitación, así que conviene consultar el del municipio donde está la vivienda.
Un consejo antes de vender
Antes de poner tu casa a la venta, calcula la plusvalía por los dos métodos y con el valor catastral del suelo actualizado. Así sabrás de antemano cuánto te va a costar y podrás tenerlo en cuenta al fijar el precio, sin que el impuesto te reste más de lo previsto al final de la operación.
Los casos que más dudas generan
- Vivienda heredada. También hay plusvalía, y la pagan los herederos. El plazo aquí es distinto del de una venta y suele contarse desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga si se pide a tiempo. Cuando después se vende la vivienda heredada, se vuelve a liquidar por el periodo que va desde la herencia hasta la venta, no desde que la compró el fallecido.
- Donación. Igual que la herencia: hay plusvalía y la paga quien recibe.
- Divorcio y adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges. En las adjudicaciones derivadas de la disolución del régimen económico matrimonial no suele haber plusvalía, precisamente porque no se considera una transmisión al uso. Conviene confirmarlo con el ayuntamiento, porque el detalle importa.
- Venta con pérdidas. Si vendes por menos de lo que te costó, no hay incremento de valor y no se paga. Pero no se aplica solo: hay que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
- Suelo y vuelo. La plusvalía grava el incremento del valor del SUELO, no el de la construcción. Por eso dos viviendas del mismo precio en municipios distintos pueden pagar cifras muy diferentes.
El error que más caro sale: no comparar los dos métodos
Desde la reforma puedes elegir entre el método objetivo, que parte del valor catastral del suelo, y el real, que parte de la diferencia entre lo que pagaste y lo que has cobrado. Puedes acogerte al que te resulte más favorable, y la diferencia entre uno y otro no es menor.
Lo que ocurre en la práctica es que muchos ayuntamientos liquidan por defecto con el método objetivo, y quien no lo revisa paga de más sin enterarse. Para poder elegir el real necesitas tener a mano las dos escrituras, la de compra y la de venta. Es otra razón para no deshacerse de la documentación de la compra original.
Si ya has pagado y crees que te correspondía el otro método, se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, dentro de plazo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal? En una venta, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe la vivienda.
¿Se paga si vendo con pérdidas? No. Si vendes por debajo del precio de compra, no hay incremento de valor del suelo y no se paga, aunque en muchos ayuntamientos hay que presentar igualmente la declaración.
¿Puedo elegir cómo se calcula? Sí. Desde la reforma de 2021 puedes calcularla por el método objetivo y por el real, y quedarte con el resultado más bajo.
¿Hablamos de tu caso?
En Sixty Home te ayudamos a estimar la plusvalía municipal por los dos métodos antes de poner tu vivienda a la venta, para que el impuesto no te dé sorpresas y puedas fijar el precio con todas las cuentas sobre la mesa.
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