La plusvalía municipal es el impuesto que paga el vendedor al ayuntamiento por el aumento de valor del suelo (no de la construcción) desde que compró hasta que vende. Desde la reforma de 2021 se calcula por dos métodos, el objetivo (un coeficiente sobre el valor catastral del suelo) y el real (la diferencia entre compra y venta), y te quedas con el menor; si vendes con pérdidas no se paga; y en una venta el plazo para presentarla es de 30 días hábiles. Es uno de los impuestos que más dudas genera al vender una vivienda en Zaragoza. Aquí explicamos qué grava, quién la paga, cómo se calcula, cuándo no se paga y en qué plazo; si vas a vender, empieza por la valoración gratuita de tu vivienda.
¿Qué es la plusvalía municipal y qué grava exactamente?
Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Es un impuesto municipal, así que se paga en el ayuntamiento donde está el inmueble, y cada ayuntamiento fija sus tipos dentro de los límites que marca la ley.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una venta, la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento de valor. En una herencia o donación, la paga quien recibe la vivienda. Conviene tenerlo claro antes de cerrar la operación, porque es un gasto que sale de la parte del vendedor.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal tras la reforma de 2021?
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional anuló el método de cálculo que se venía usando, y el Real Decreto-ley 26/2021 estableció uno nuevo. Desde entonces hay dos formas de calcular la plusvalía, y puedes elegir la que te salga más baja:
Método objetivo: un coeficiente sobre el valor catastral del suelo
Se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo. El coeficiente depende de los años que hayan pasado desde la compra, y el Estado lo actualiza cada año.
Método real: el incremento de valor real del suelo
Se calcula sobre el incremento de valor real del suelo, es decir, sobre la diferencia entre lo que costó y lo que se vende, en la parte proporcional que corresponde al suelo.
La ley te permite quedarte con el resultado menor de los dos, así que merece la pena calcular ambos antes de pagar.
¿Método objetivo o método real? Te interesa el menor
Esta es la parte práctica. Si tu vivienda ha subido poco de valor, el método real suele salir más barato. Si ha subido mucho respecto al valor catastral del suelo, puede convenirte el método objetivo. No hay una respuesta única: depende de cada caso, y por eso la ley permite elegir. Guardar las escrituras de compra y de venta es imprescindible para poder aplicar el método real.
¿Cómo saber qué método de plusvalía conviene en cada caso?
Sin entrar en cálculos complejos, hay una intuición útil:
Si compraste hace poco y el suelo ha subido: suele convenir el método real
El método real (sobre la ganancia real del suelo) suele ser el que menos paga, porque parte de un incremento acotado.
Si compraste hace muchos años y el valor catastral es alto: a veces el objetivo
A veces el método objetivo sale más bajo, porque no mira la ganancia real sino un coeficiente.
Si vendes por igual o menos de lo que compraste: no se paga
No hay incremento de valor y no hay cuota.
Lo prudente es pedir al ayuntamiento (o a tu gestor) el cálculo por los dos métodos antes de firmar, para elegir con conocimiento el que menos te cueste. La diferencia entre uno y otro puede ser de cientos o miles de euros.
¿Cuándo no se paga plusvalía municipal al vender?
Hay dos situaciones en las que no hay que pagar:
Venta con pérdidas: no hay incremento de valor del suelo
Cuando el suelo no ha aumentado de valor, es decir, vendes por un precio inferior al de compra, no se produce el hecho que grava el impuesto y no se paga. Esto fue precisamente uno de los puntos que corrigió la reforma. Hay que poder demostrarlo con las escrituras.
Cálculo con resultado cero
Cuando aplicando el método correspondiente no resulta incremento, tampoco hay cuota que pagar.
Aunque no haya que pagar, en muchos ayuntamientos sigue siendo obligatorio presentar la declaración informando de la operación. Conviene confirmarlo en el ayuntamiento concreto.
¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía municipal?
En una venta: 30 días hábiles desde la firma
Se presenta en el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda.
En una herencia: seis meses prorrogables
El plazo es más amplio y suele contarse desde el fallecimiento.
Quién la paga en cada caso
La paga el vendedor en la venta, y quien hereda o recibe en donación en esos casos.
Cada ayuntamiento tiene sus propios impresos y su forma de tramitación, así que conviene consultar el del municipio donde está la vivienda.
¿Qué hacer con la plusvalía antes de poner el piso a la venta?
Antes de poner tu casa a la venta, calcula la plusvalía por los dos métodos y con el valor catastral del suelo actualizado. Así sabrás de antemano cuánto te va a costar y podrás tenerlo en cuenta al fijar el precio, sin que el impuesto te reste más de lo previsto al final de la operación.
¿Se paga plusvalía en una herencia, una donación, un divorcio o una venta con pérdidas?
Plusvalía municipal en una vivienda heredada
También hay plusvalía, y la pagan los herederos. El plazo aquí es distinto del de una venta y suele contarse desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga si se pide a tiempo. Cuando después se vende la vivienda heredada, se vuelve a liquidar por el periodo que va desde la herencia hasta la venta, no desde que la compró el fallecido.
Plusvalía en una donación
Igual que la herencia: hay plusvalía y la paga quien recibe.
Divorcio y adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges
En las adjudicaciones derivadas de la disolución del régimen económico matrimonial no suele haber plusvalía, precisamente porque no se considera una transmisión al uso. Conviene confirmarlo con el ayuntamiento, porque el detalle importa.
Venta con pérdidas
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay incremento de valor y no se paga. Pero no se aplica solo: hay que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
Suelo y vuelo: solo tributa el suelo
La plusvalía grava el incremento del valor del SUELO, no el de la construcción. Por eso dos viviendas del mismo precio en municipios distintos pueden pagar cifras muy diferentes.
¿Cuál es el error más caro con la plusvalía? No comparar los dos métodos
Desde la reforma puedes elegir entre el método objetivo, que parte del valor catastral del suelo, y el real, que parte de la diferencia entre lo que pagaste y lo que has cobrado. Puedes acogerte al que te resulte más favorable, y la diferencia entre uno y otro no es menor.
Lo que ocurre en la práctica es que muchos ayuntamientos liquidan por defecto con el método objetivo, y quien no lo revisa paga de más sin enterarse. Para poder elegir el real necesitas tener a mano las dos escrituras, la de compra y la de venta. Es otra razón para no deshacerse de la documentación de la compra original.
Si ya has pagado y crees que te correspondía el otro método, se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, dentro de plazo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal? En una venta, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe la vivienda.
¿Se paga si vendo con pérdidas? No. Si vendes por debajo del precio de compra, no hay incremento de valor del suelo y no se paga, aunque en muchos ayuntamientos hay que presentar igualmente la declaración.
¿Puedo elegir cómo se calcula? Sí. Desde la reforma de 2021 puedes calcularla por el método objetivo y por el real, y quedarte con el resultado más bajo.
¿Vendes en Zaragoza? Calculamos la plusvalía por los dos métodos antes de fijar el precio
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