Si vendes tu piso en Zaragoza por más de lo que te costó, pagas en el IRPF entre el 19 % y el 28 % de la ganancia, no del precio de venta: en un piso de 90 m² comprado en 2010 por 150.000 € y vendido hoy por 210.870 € salen unos 6.888 €. Y no se paga nada en tres casos: si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, si reinviertes en otra vivienda habitual o si vendes con pérdida. Aquí tienes el cálculo completo con un ejemplo a precios de Zaragoza; si estás pensando en vender piso en Zaragoza, el primer número que necesitas es cuánto vale hoy tu vivienda.
¿Qué tributa al vender un piso: el precio de venta o la ganancia?
No tributa el dinero que recibes: tributa la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre lo que te costó la vivienda y lo que sacas por ella. Y en los dos lados de esa resta entran más cosas de las que parece.
Valor de transmisión: qué gastos de la venta se restan del precio
Es el precio de venta menos los gastos e impuestos que pagas tú al vender. Aquí entran la comisión de la agencia, el certificado energético, la plusvalía municipal si la asumes tú, y la cancelación registral de la hipoteca.
Valor de adquisición: qué gastos de la compra y qué reformas se pueden sumar
Es lo que pagaste más los gastos e impuestos de aquella compra. Aquí entran el ITP o el IVA, la notaría, el registro, la gestoría y también las obras de mejora que hayas hecho, no las de mantenimiento.
La diferencia entre esas dos cifras es lo que Hacienda mira. Cuanto mejor documentes el segundo bloque, menos ganancia sale, así que guardar las facturas de la reforma de hace quince años puede valerte más que cualquier otra gestión.
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso en 2026? Los tramos del IRPF
La ganancia va a la base del ahorro, que tiene tipos propios y progresivos por tramos. En 2026 son estos:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
Son tramos, no un tipo único: si tu ganancia es de 45.000 €, los primeros 6.000 pagan al 19 % y el resto al 21 %, no todo al 21 %.
Ejemplo real: cuánto IRPF se paga por vender un piso de 90 m² en Zaragoza
Pongamos un piso de 90 m² en Zaragoza capital. A los 2.343 €/m² de media de la vivienda usada en agosto de 2026 (idealista), la venta serían unos 210.870 €. Supongamos que se compró en 2010 por 150.000 €.
- Valor de adquisición: 150.000 € de precio + unos 12.000 € de ITP, notaría, registro y gestoría + 8.000 € de una reforma de cocina y baño con factura = 170.000 €.
- Valor de transmisión: 210.870 € menos unos 7.500 € de honorarios de agencia, certificado energético y plusvalía municipal = 203.370 €.
- Ganancia: 203.370 − 170.000 = 33.370 €.
- Impuesto: 6.000 al 19 % (1.140 €) + 27.370 al 21 % (5.747,70 €) = 6.887,70 €.
Fíjate en el detalle que más dinero mueve: sin sumar los gastos de compra ni la reforma, la ganancia habrían sido 53.370 € y el impuesto rondaría los 11.615 €. Documentar bien esos 20.000 € ahorra casi 4.700 € en este ejemplo.
¿Cuándo no se paga IRPF por vender una vivienda? Las tres exenciones
Son las que conviene mirar antes de firmar, porque alguna tiene plazos que se pueden perder.
Mayores de 65 años: exención total del IRPF al vender la vivienda habitual
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta sin necesidad de reinvertir nada. La Agencia Tributaria considera vivienda habitual la que lo es en ese momento o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta, así que mudarse antes de vender no siempre rompe la exención. En un matrimonio, la exención se aplica a la parte de quien cumple los 65: si solo los cumple uno, queda exenta su mitad.
Exención por reinversión en vivienda habitual: plazo de dos años
Si el importe obtenido se reinvierte en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. El plazo es de dos años, y cuentan tanto los posteriores como los anteriores a la venta; la reinversión puede hacerse de una vez o en varias. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional.
Vender el piso con pérdidas: no hay ganancia patrimonial que tributar
Si vendes por menos de lo que te costó hay pérdida patrimonial y no se paga nada; además esa pérdida puede compensarse con otras ganancias del ahorro.
IRPF y plusvalía municipal: ¿son el mismo impuesto al vender un piso?
Son dos impuestos distintos y muchas veces se mezclan. El IRPF es estatal, lo pagas en tu declaración del año siguiente y grava tu ganancia real. La plusvalía municipal la cobra el Ayuntamiento, grava el aumento de valor del suelo y se liquida en unas semanas. Lo contamos entero en la guía de la plusvalía municipal, y el resto de gastos en qué gastos tiene vender una vivienda en Aragón.
¿Cuándo se declara la venta de un piso en la renta?
En la declaración de la renta del ejercicio siguiente al de la venta. Si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de 2027. Eso da margen para reunir facturas, pero también significa que el dinero hay que tenerlo previsto: es un pago que llega casi un año después de cobrar.
Preguntas frecuentes
¿Y si el piso lo heredé? El valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos de aquella herencia. Por eso, en una vivienda heredada hace poco, la ganancia suele ser pequeña.
¿Puedo restar la reforma que hice? Solo las obras de mejora o ampliación, con factura: cambiar ventanas, reformar la cocina, cerrar una terraza. No entra el mantenimiento, como pintar o sustituir un electrodoméstico.
¿Y si vendo un piso que tengo alquilado? Tributa igual, pero no es vivienda habitual, así que no caben ni la exención de mayores de 65 ni la de reinversión. Además hay que revisar las amortizaciones que te dedujiste durante el alquiler, porque reducen el valor de adquisición.
¿Hacienda puede revisar el precio de venta? Puede comprobar el valor si la escritura se aparta mucho del valor de referencia del Catastro. Es otro motivo para poner un precio de mercado defendible desde el principio, y no un número redondo puesto a ojo.
¿Esto sustituye a un asesor? No. Aquí tienes el mapa para llegar con las preguntas hechas, pero cada venta tiene sus particularidades y conviene revisarla con un asesor fiscal antes de firmar.
¿Vas a vender tu piso en Zaragoza? Hacemos los números antes de firmar
En Sixty Home preparamos la venta contando estos números desde el principio, no cuando ya está firmada: qué gastos puedes sumar, qué documentación hay que rescatar y si te encaja alguna de las exenciones. Pide tu valoración gratuita y sin compromiso y lo vemos con tu vivienda delante.
Fuentes: tipos del ahorro vigentes en 2026 y exenciones por transmisión de vivienda habitual, Agencia Tributaria. Precio medio de la vivienda usada en Zaragoza capital, idealista, agosto de 2026. Artículo revisado en septiembre de 2026.
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