La rentabilidad de comprar para alquilar se calcula en dos pasos: la bruta (alquiler anual entre precio de compra, por cien) sirve para comparar de un vistazo, y la neta descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos e IRPF y suma al precio los impuestos y gastos de la compra. Un piso de 150.000 € alquilado a 750 € al mes da un 6 % bruto y un 4,4 % neto, y esa diferencia es la que separa una inversión que parece buena de la que lo es de verdad, no sobre el papel. Aquí explicamos cómo se calcula, qué gastos descontar, qué buscar en la vivienda y qué riesgos tener en cuenta; si buscas una para invertir, mira las viviendas que tenemos hoy a la venta y cuánto cuesta un piso en cada distrito.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el cálculo rápido, el que sirve para descartar o para comparar oportunidades de un vistazo. Se calcula así:
Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio de compra) x 100
Un ejemplo: una vivienda de 150.000 € que alquilas por 750 € al mes son 9.000 € al año. La rentabilidad bruta es 9.000 / 150.000 x 100 = 6 %.
Es útil como primera criba, pero no dice la verdad completa, porque no descuenta ninguno de los gastos que tiene ser propietario.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un piso alquilado?
La rentabilidad neta es la que de verdad importa, porque descuenta los gastos y suma al precio de compra lo que pagaste de impuestos y gastos al comprar:
Rentabilidad neta = ((alquiler anual – gastos anuales) / (precio de compra + gastos de la compra)) x 100
Siguiendo el ejemplo: sobre esos 9.000 € de alquiler anual, resta unos 1.800 € de gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y un margen por posibles meses vacíos), quedan 7.200 €. Y al precio de compra súmale unos 15.000 € de impuestos y gastos de la compra, o sea 165.000 €. La rentabilidad neta es 7.200 / 165.000 x 100 = 4,4 %.
Esa diferencia, del 6 % bruto al 4,4 % neto, es exactamente lo que separa una inversión que parece buena de la que realmente es.
¿La vivienda más barata es la que más renta? Dos viviendas comparadas
Un error frecuente es pensar que la vivienda más barata es la mejor inversión. Comparemos dos casos con números ilustrativos:
Vivienda A, en zona periférica: 90.000 € y 480 € al mes
Son 5.760 € al año y una rentabilidad bruta del 6,4 %. Pero está en una zona con menos demanda, así que cuenta con más meses de vacío y más rotación de inquilinos.
Vivienda B, en zona consolidada: 140.000 € y 720 € al mes
Son 8.640 € al año y una rentabilidad bruta del 6,2 %. Zona con demanda estable, casi sin vacíos.
Sobre el papel, A parece mejor. Pero si A está vacía dos meses al año y B casi nunca, la rentabilidad NETA real puede darse la vuelta. La lección: la rentabilidad no se decide solo por el precio de compra, sino por la demanda real de alquiler de la zona.
¿Qué gastos hay que descontar del alquiler para calcular la rentabilidad?
Para que el cálculo neto sea realista, hay que contar con todos estos gastos:
El IBI
Impuesto sobre Bienes Inmuebles, anual.
La cuota de comunidad de propietarios
Sale del bolsillo del propietario, no del inquilino.
El seguro de hogar y el seguro de impago
El de hogar es imprescindible; el de impago, opcional y cada vez más habitual.
Mantenimiento y reparaciones
Siempre acaban apareciendo.
Los periodos sin inquilino
Cuenta con que el piso pueda estar vacío algunas semanas entre contratos.
El IRPF por los ingresos del alquiler
Tributa en la renta del propietario, con sus reducciones.
¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF del propietario?
Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF del propietario. Sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles) del alquiler de vivienda habitual del inquilino se aplica una reducción, que la ley de vivienda de 2023 dejó entre el 50 % y el 90 % según el caso (por ejemplo, mayor en zonas de mercado tensionado con rebaja de renta, o para inquilinos jóvenes). Como depende de la situación concreta y de la normativa vigente, conviene confirmarla antes de hacer las cuentas definitivas.
Lo importante para la rentabilidad: son deducibles muchos gastos (intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del inmueble), lo que reduce la base sobre la que se paga.
¿Qué buscar en una vivienda para alquilar?
Ubicación con demanda real de alquiler
Buena ubicación y demanda de alquiler real en la zona.
Un estado que no exija una reforma cara
Antes de poder alquilar.
Gastos de comunidad contenidos
Porque salen de tu bolsillo.
Un precio de compra ajustado
La rentabilidad se gana sobre todo comprando bien.
¿Qué zonas de Zaragoza dan mejor relación entre precio y alquiler?
En Zaragoza, la relación entre el precio de compra y lo que se puede pedir de alquiler varía mucho de un barrio a otro. Zonas consolidadas y bien comunicadas, con demanda estable de alquiler (por cercanía a la universidad, a hospitales o a zonas de trabajo), suelen dar mejor rentabilidad que las zonas más caras del centro, donde el precio de compra sube más que el alquiler. La forma seria de decidirlo es comparar, calle a calle, precio de venta frente a alquiler medio real.
Y conviene comparar con el alquiler que se firma, no con el que se pide: los portales publican lo que el propietario anuncia, y el contrato suele cerrarse por debajo. Pedir a la agencia de la zona qué se está firmando de verdad en esa calle vale más que cualquier media de ciudad.
¿Qué riesgos hay que descontar al comprar para alquilar?
Meses de vacío entre inquilinos
Se reparten entre los doce meses del año en la cuenta.
Impagos
Un buen filtro del inquilino y, si quieres, un seguro de impago los reducen.
Derramas y reparaciones imprevistas
Una fachada o un ascensor pendiente se paga después de la compra.
Cambios normativos en la fiscalidad o en los precios del alquiler
Afectan a la cuenta y conviene seguirlos.
Descontar estos riesgos en el cálculo, en lugar de ignorarlos, es lo que convierte una estimación optimista en una decisión de inversión seria.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena? Depende de la zona y del riesgo, pero más importante que un número mágico es que los cálculos sean realistas: mejor una rentabilidad neta del 4 % bien calculada que un 6 % bruto que no descuenta nada.
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