Al vender una vivienda, uno de los gastos que más dudas genera es la plusvalía municipal. En esta guía de Sixty Home te explicamos qué es, quién la paga y cómo funciona su cálculo, para que no te lleves sorpresas al vender tu casa o piso en Zaragoza.
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Lo gestiona cada ayuntamiento, así que las cantidades y los plazos varían según el municipio.
Quién paga la plusvalía
En una compraventa la paga el vendedor, que es quien transmite la propiedad. En una herencia o donación la paga quien recibe el inmueble. Hay un plazo para declararla tras la operación (habitualmente 30 días hábiles en las compraventas) que conviene confirmar con tu ayuntamiento.
Cómo se calcula tras la reforma de 2021
Desde la reforma de finales de 2021 puedes elegir el método que te resulte más favorable:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente —que fija cada ayuntamiento dentro de unos máximos estatales— al valor catastral del suelo, según los años transcurridos.
- Método real: se calcula sobre la ganancia real del suelo (la diferencia entre el valor de compra y el de venta, en la parte proporcional al suelo).
Como los coeficientes y los tipos los fija cada ayuntamiento y se actualizan, conviene confirmar las cifras vigentes en tu municipio antes de hacer números.
Cuándo no se paga plusvalía
La novedad más importante de la reforma es que, si vendes con pérdidas (por menos de lo que compraste), no hay que pagar plusvalía, porque no ha habido incremento de valor del suelo. Para acreditarlo necesitas las escrituras de compra y de venta.
Los dos métodos de cálculo: te interesa el menor
Desde la reforma de 2021 (tras la sentencia del Tribunal Constitucional) la plusvalía puede calcularse por el método objetivo (sobre el valor catastral del suelo) o por el método real (sobre la ganancia efectiva entre lo que pagaste y lo que cobras). Puedes tributar por el que resulte más favorable, así que si la ganancia real es pequeña conviene documentarla con las escrituras.
Cuándo no se paga plusvalía municipal
Si vendes con pérdida (por menos de lo que compraste, comparando escrituras) no hay incremento de valor del suelo y no se paga. Guarda siempre la escritura de compra y la de venta para poder acreditarlo. En herencias y donaciones existen supuestos específicos que conviene revisar caso por caso.
Plazos y quién la paga
En una compraventa la plusvalía la paga quien vende. El plazo de presentación suele ser de 30 días hábiles desde la venta, pero confírmalo con tu ayuntamiento, que es quien gestiona el impuesto y fija sus tipos y coeficientes. Por eso el importe varía según el municipio donde esté la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía es lo mismo que la ganancia patrimonial del IRPF?
No. Son cosas distintas: la plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento por el suelo, y la ganancia patrimonial se declara en el IRPF (Hacienda) por el beneficio de la venta. Puedes tener que pagar las dos, una o ninguna.
¿Cómo sé cuánto me va a costar vender?
Lo mejor es hacer números antes de poner la vivienda en venta. En Sixty Home te ayudamos a estimar todos los gastos y a fijar un precio realista con una valoración gratuita.
¿Hablamos de tu caso?
En Sixty Home somos una inmobiliaria con oficinas en Zaragoza, Huesca y Tarragona y más de 20 años acompañando a quienes compran y venden vivienda en Aragón. Te damos una valoración y un asesoramiento sin compromiso: conoce vender tu vivienda en Zaragoza o cuéntanos qué necesitas.
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