Al vender una vivienda no todo es el precio que recibes: hay una serie de gastos e impuestos que asume el vendedor. Conocerlos de antemano evita sorpresas y te ayuda a calcular cuánto te queda limpio. El equipo de Sixty Home te los resume para una vivienda en Aragón.
1. La plusvalía municipal
Es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del terreno desde que compraste hasta que vendes. Desde 2021 se puede calcular por dos métodos (uno objetivo y otro sobre la ganancia real) y se paga el más favorable; si vendes con pérdida, puede no haber plusvalía. Cada ayuntamiento (Zaragoza, Huesca, etc.) aplica sus coeficientes.
2. El IRPF por la ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que te costó, esa ganancia tributa en el IRPF al año siguiente. Existen exenciones importantes: por reinversión en vivienda habitual, o para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Conviene calcular el caso concreto y confirmar los tramos vigentes, porque pueden actualizarse.
3. El certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para poder vender y lo emite un técnico. Tiene un coste moderado y una validez de varios años. Sin él no se puede firmar.
4. La cancelación de la hipoteca (si la hay)
Si sobre la vivienda queda una hipoteca, hay que cancelarla. La cancelación económica (pagar lo pendiente) es una cosa; la cancelación registral (borrarla del Registro) conlleva gastos de notaría, registro y gestoría.
5. Otros gastos a tener en cuenta
- Honorarios de la inmobiliaria, que se acuerdan por adelantado y solo se cobran si se vende.
- Estar al día de IBI y gastos de comunidad hasta la entrega.
- La nota simple actualizada del Registro.
Un ejemplo para verlo claro
Imagina que compraste tu piso hace años y hoy lo vendes con una ganancia. De ese precio de venta tendrás que descontar, a grandes rasgos: la plusvalía municipal (según los años y los coeficientes de tu ayuntamiento), el IRPF sobre la ganancia (salvo que apliques una exención), el certificado energético y, si tenías hipoteca, su cancelación registral. Lo que te queda «limpio» no es el precio de venta, sino esa cifra menos los gastos. Por eso conviene estimarlos antes de poner precio: las cantidades exactas dependen de tu caso y de los tipos vigentes, así que confírmalas siempre con un asesor.
Cuándo se paga cada gasto
- En la firma o poco después: certificado energético (antes), cancelación de hipoteca y plusvalía municipal (plazo desde la venta).
- Al año siguiente: el IRPF por la ganancia, en tu declaración de la renta.
La ganancia patrimonial en el IRPF
Al vender tributas en el IRPF por la ganancia: la diferencia entre el valor de venta y el de compra, ajustada por gastos y mejoras. Hay exenciones importantes, como la reinversión en vivienda habitual o la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Guarda los gastos de compra y las facturas de reformas, porque reducen la ganancia sobre la que pagas.
La plusvalía municipal, en detalle
Es un impuesto local sobre el incremento de valor del suelo urbano. Lo paga quien vende y, desde 2021, puedes elegir el método de cálculo más favorable. Lo explicamos a fondo en nuestra guía de la plusvalía municipal al vender.
Cancelación de la hipoteca y otros gastos
Si la vivienda tiene hipoteca, hay que cancelarla registralmente (notaría, registro y gestoría). Añade el certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender), la cédula de habitabilidad si tu municipio la exige y, si vendes con inmobiliaria, sus honorarios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo evitar pagar IRPF al vender?
En algunos casos sí: si reinviertes en tu vivienda habitual o si eres mayor de 65 años y vendes la habitual. Conviene revisarlo con detalle antes de vender.
¿Quién paga la plusvalía, comprador o vendedor?
Por norma general la paga el vendedor. Antes de poner tu casa a la venta, te ayudamos a estimar todos estos gastos: empieza por valorar tu vivienda.
¿Hablamos de tu caso?
En Sixty Home somos una inmobiliaria con oficinas en Zaragoza, Huesca y Tarragona y más de 20 años acompañando a quienes compran y venden vivienda en Aragón. Te damos una valoración y un asesoramiento sin compromiso: conoce vender tu vivienda en Zaragoza o cuéntanos qué necesitas.
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